Estepona: fast dreimal so viel wert wie vor zehn Jahren
Estepona hebt ab: Immobilien sind hier heute fast dreimal so viel wert wie vor zehn Jahren. Der öffentliche Preisindex für Bestandsimmobilien stieg von 1.699 € pro Quadratmeter im August 2016 auf 5.000 € im August 2026, ein Plus von 194,1 %.
Die Entwicklung verlief nicht in einem Sprung, sondern Jahr für Jahr, und sie hat sich zuletzt beschleunigt: 17,4 % allein in den letzten zwölf Monaten. Für Käufer von Neubauten ist das ein starkes Signal, denn sie investieren in einen der dynamischsten Märkte der Costa del Sol.
Estepona ist fast dreimal so viel wert wie 2016
| August | Bestandsindex pro m² |
|---|---|
| 2016 | 1.699 € |
| 2017 | 1.993 € |
| 2018 | 2.040 € |
| 2019 | 2.177 € |
| 2020 | 2.234 € |
| 2021 | 2.518 € |
| 2022 | 2.915 € |
| 2023 | 3.404 € |
| 2024 | 3.875 € |
| 2025 | 4.246 € |
| 2026 | 5.000 € |
Von August zu August ist der Index in zehn Jahren kein einziges Mal gefallen. Selbst im August 2020, im Jahr der Pandemie, lag er über dem Vorjahreswert. Diese Stetigkeit unterscheidet Estepona von Märkten, die in Sprüngen wachsen und wieder zurückfallen.
Der Anstieg beschleunigt sich: +2.482 € in fünf Jahren
In den ersten fünf Jahren stieg der Index um 819 € pro Quadratmeter, in den zweiten fünf Jahren um 2.482 €, dreimal so viel. Allein von August 2025 bis August 2026 kamen 754 € hinzu, fast so viel wie im gesamten Zeitraum von 2016 bis 2021.
| Zeitraum | Zuwachs pro m² | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 bis 2021 | +819 € | +48,2 % |
| 2021 bis 2026 | +2.482 € | +98,7 % |
| 2025 bis 2026 | +754 € | +17,4 % |
2016 bis 2020: stetiger Aufbau
In den ersten Jahren stieg der Index Jahr für Jahr um Beträge zwischen rund 50 € und knapp 300 € pro Quadratmeter. Der Markt wuchs ohne Ausschläge, auch durch das Pandemiejahr hindurch. Im August 2020 lag der Index bei 2.234 €, noch unter dem Vorkrisenhoch von 2007.
2021 bis 2026: mindestens 371 € Zuwachs pro Jahr
Ab 2021 wurden die jährlichen Zuwächse größer: 397 € von 2021 auf 2022, 489 € auf 2023, 471 € auf 2024, 371 € auf 2025 und 754 € auf 2026. 2021 überschritt der Index erstmals das Vorkrisenhoch, seitdem hat er sich fast verdoppelt. In diese Jahre fallen die Schuldenfreiheit der Stadt, ihre größten Investitionsprogramme und ein anhaltendes Bevölkerungswachstum.
Was das in Euro bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel mit 100 Quadratmetern zum Indexwert: 2016 rund 170.000 €, 2021 rund 252.000 €, 2026 rund 500.000 €. Das ist der Durchschnitt über alle Objektarten, keine Bewertung einer einzelnen Immobilie.
Estepona gegen Marbella: stärkeres Wachstum über ein, fünf und zehn Jahre
Estepona ist in allen drei Zeiträumen stärker gestiegen als Marbella, und das bei einem niedrigeren Einstieg. Neubau kostete am 18. September 2026 in Estepona 5.145 € pro Quadratmeter, in unserem Marktgebiet Marbella 7.491 €.
| Kennzahl | Estepona | Marbella |
|---|---|---|
| Bestandsindex, 1 Jahr | +17,4 % | +4,0 % |
| Bestandsindex, 5 Jahre | +98,7 % | +78,4 % |
| Bestandsindex, 10 Jahre | +194,1 % | +151,3 % |
| Neubau pro m² | 5.145 € | 7.491 € |
| Mietrendite brutto | 5,05 % | 4,75 % |
Für 500.000 € bekommt man zum Median-Quadratmeterpreis in Estepona rund 97 m² Neubau, in Marbella rund 67 m². Wer in Estepona kauft, bekommt rund 30 m² mehr und investiert in den Ort, der in allen drei Zeiträumen stärker gewachsen ist. Auch der laufende Ertrag spricht für Estepona: Die Bruttomietrendite im Bestand liegt 0,3 Prozentpunkte über Marbella.
Wie sich die sechs Orte der westlichen Costa del Sol beim Neubaupreis unterscheiden, zeigt unsere Notiz Costa del Sol: mehr Quadratmeter für Ihr Geld.
Warum steigen die Immobilienpreise in Estepona?
Weil die Stadt wächst, schuldenfrei investiert und die Nachfrage aus der ganzjährigen Wohnbevölkerung kommt. Der Anstieg folgt der Entwicklung der Stadt, nicht einer kurzfristigen Mode.
Fast 13.000 neue Einwohner seit 2016
Estepona wuchs von rund 67.000 Einwohnern im Jahr 2016 auf knapp 80.000 im Jahr 2025, ein Plus von 19,4 %. Marbella wuchs im selben Zeitraum um 13,5 %. Allein zwischen 2019 und 2025 kamen über 11.000 gemeldete Einwohner hinzu, 2024 waren es 1.438, 2025 weitere 1.208. Jeder neue Einwohner braucht eine Wohnung für das ganze Jahr, nicht nur für die Saison.
Schuldenfrei und mit Rekordinvestitionen
Die Stadt hat laut Stadtverwaltung eine geerbte Verschuldung von über 300 Mio. € vollständig getilgt und investiert im Haushalt 2026 rund 27 Mio. €, den höchsten Wert ihrer Geschichte. Dazu gehören ein von der Stadt finanziertes Krankenhaus für 15 Mio. €, ein Küstenkorridor von über 21 Kilometern und der Bulevar Parque Central für knapp 10 Mio. €. Gleichzeitig sinkt die Grundsteuer für gemeldete Haushalte im Schnitt um 20 %. Nach dem Gemeindehaushalt sank der durchschnittliche Grundsteuerbescheid von 723 € im Jahr 2011 auf 556 € im Jahr 2026, während sich der Wert der Immobilien mehr als verdoppelt hat. Für gemeldete Eigentümer sinkt die laufende Belastung, während der Wert steigt.
Krankenhaus, Küstenkorridor, Boulevard: was die Stadt baut
Estepona investiert in Dinge, die das ganze Jahr zählen: Gesundheit, Wege am Meer, ein neues Zentrum. Laut Stadtverwaltung sind es unter anderem diese Vorhaben:
- Krankenhaus: für 15 Mio. € von der Stadt finanziert, 14.300 m², ausgelegt auf rund 85.000 Sprechstunden, 91.000 Notfälle und bis zu 4.000 Operationen im Jahr.
- Küstenkorridor: über 21 km durchgehender Weg für Fußgänger und Radfahrer entlang der Küste, zu 95 % fertiggestellt.
- Bulevar Parque Central: 9,99 Mio. €, im Bau.
- Wassernetz: über 20 Mio. € für die Erneuerung der Leitungen.
Heute doppelt so hoch wie vor der Finanzkrise
Im August 2007, vor der Finanzkrise, lag der Index bei 2.391 € pro m². Heute liegt er bei 5.000 €, mehr als doppelt so hoch. Der Anstieg ist keine Erholung auf alte Höchststände, sondern ein neues Preisniveau.
- 2007 Vorkrisenhoch des Index: 2.391 € pro m².
- 2016 1.699 € pro m², Ausgangspunkt des Zehnjahresvergleichs.
- 2018 Das von der Stadt finanzierte Krankenhaus ist fertiggestellt.
- 2021 2.518 € pro m², das Vorkrisenhoch ist überschritten.
- 2025 Stadt schuldenfrei, knapp 80.000 Einwohner.
- 2026 5.000 € pro m², Rekordinvestitionen im Haushalt.
In welchen Stadtteilen von Estepona die Preise am stärksten gestiegen sind
Selwo hat seinen Wert in zehn Jahren fast vervierfacht, das Zentrum und Punta Plata liegen über dem Gemeindeschnitt von +194,1 %. Wer investiert, kauft einen Stadtteil, nicht den Durchschnitt.
| Stadtteil | 5 Jahre | 10 Jahre |
|---|---|---|
| Selwo | +135,3 % | +276,9 % |
| Zentrum (Pueblo) | +99,5 % | +204,1 % |
| Punta Plata | +99,2 % | +184,3 % |
| Bahía Dorada | +94,3 % | +157,4 % |
| Costa Natura | +71,5 % | +157,0 % |
| Benamara–Atalaya | +67,9 % | +131,0 % |
Auch die Stadtteile mit dem geringsten Zuwachs haben sich in zehn Jahren mehr als verdoppelt. Die höchsten Bruttomietrenditen bieten Costa Natura mit 6,81 % und Benamara–Atalaya mit 5,99 %. Wertentwicklung und laufender Ertrag verteilen sich damit unterschiedlich über die Stadt.
Die Mieten wachsen im gleichen Tempo
Die Langzeitmiete in Estepona lag im August 2026 bei rund 21 € pro m² und Monat, 190,3 % über dem Wert von vor zehn Jahren. Kaufpreise und Mieten sind damit fast im Gleichschritt gestiegen, +194,1 % und +190,3 %. Die Bruttomietrendite im Bestand lag bei 5,05 %, in Marbella bei 4,75 %. Über fünf Jahre stiegen die Mieten in Estepona um 117,7 %.
Das ist der wichtigste Beleg dafür, dass der Anstieg erarbeitet ist: Ein Markt, in dem nur die Kaufpreise steigen, lebt von Erwartungen. Ein Markt, in dem die Mieten mitziehen, lebt von Nutzung. In Estepona tragen die Menschen, die hier wohnen, das Preisniveau.
Was bedeutet das für Neubaukäufer?
Neubau kostet in Estepona nur 2,9 % mehr als Bestand, in einem Markt, der sich in zehn Jahren fast verdreifacht hat. Wer heute neu kauft, steigt nahe am Niveau des Wiederverkaufsmarkts ein und bekommt dafür eine neue Immobilie mit Gewährleistung und gesicherten Anzahlungen. In Selwo lag Neubau sogar 11,7 % unter dem Bestand derselben Zone.
Auch mit den Kaufsteuern bleibt der Abstand klein. Beim Neubau fallen in Andalusien 10 % Mehrwertsteuer und 1,2 % Stempelsteuer an, beim Bestand 7 % Grunderwerbsteuer. Inklusive Steuern kostet der Neubau-Quadratmeter in Estepona rund 5.721 €, der Bestand rund 5.350 €, ein Abstand von rund 7 %. Dafür bekommt der Käufer aktuellen Baustandard, gesicherte Anzahlungen und zehn Jahre Gewährleistung auf das Tragwerk.
Die Einzelheiten stehen in unseren Notizen Estepona: Neubau nur 2,9 % teurer als Bestand und Selwo: wild, aber wahr – Neubau günstiger als Bestand. Die Werte sind Vergangenheit und keine Prognose.
Neubauprojekte in Estepona
Woher die Zahlen stammen
Wertentwicklung: öffentlicher Preisindex für Bestandsimmobilien der Gemeinde Estepona, alle Objektarten, jeweils Augustwert von 2016 bis 2026. Veränderungen über ein, fünf und zehn Jahre wie von der Quelle veröffentlicht, absolute Zuwächse eigene Rechnung. Neubau: eigene Erhebung, Median der Angebotspreise, 18. September 2026. Mieten: Angebotsmieten, August 2026. Einwohner: amtliche Statistik. Haushalt und Projekte: Stadtverwaltung Estepona.
Häufige Fragen
Wie stark sind die Immobilienpreise in Estepona in zehn Jahren gestiegen?
Um 194,1 %. Der öffentliche Preisindex für Bestandsimmobilien in Estepona stieg von 1.699 € pro m² im August 2016 auf 5.000 € im August 2026. Das ist fast das Dreifache.
Wie stark sind die Preise in Estepona im letzten Jahr gestiegen?
Um 17,4 % von August 2025 bis August 2026, von 4.246 € auf 5.000 € pro m² im Bestandsindex.
Sind die Preise in Estepona stärker gestiegen als in Marbella?
Ja, in allen drei Zeiträumen: über ein Jahr +17,4 % gegenüber +4,0 %, über fünf Jahre +98,7 % gegenüber +78,4 %, über zehn Jahre +194,1 % gegenüber +151,3 %.
Liegen die Preise in Estepona über dem Niveau vor der Finanzkrise?
Ja, deutlich. Im August 2007 lag der Index bei 2.391 € pro m², im August 2026 bei 5.000 €, mehr als doppelt so hoch.
Quellen & offizielle Links
- INE – Cifras oficiales de población de los municipios españoles (geprüft 21.09.2026)
- Ayuntamiento de Estepona – Deuda cero nach Tilgung von 300 Mio. € (geprüft 21.09.2026)
- Ayuntamiento de Estepona – Presupuesto 2026 (geprüft 21.09.2026)
- Ayuntamiento de Estepona – Krankenhaus für 15 Mio. € fertiggestellt (geprüft 21.09.2026)
- Ayuntamiento de Estepona – Corredor litoral (geprüft 21.09.2026)
