Immobilienpreise in Spanien: Was Neubauten an der Costa del Sol wirklich kosten
Ein neues Zuhause am Meer, ein Pool im Garten, die Sonne auf der Terrasse: Wer an die Costa del Sol denkt, denkt zuerst an das Leben dort und dann an die Frage, was es kostet. Die Immobilienpreise in Spanien sind an diesem Küstenabschnitt klarer zu beziffern, als viele denken, und sie unterscheiden sich schon auf wenigen Kilometern deutlich.
Wir leben in Estepona und arbeiten seit 2019 mit allen Bauträgern von Sotogrande bis Marbella. Wir erfassen die Preislisten aller Neubauprojekte an der westlichen Costa del Sol selbst und werten den öffentlichen Preisindex für Bestandsimmobilien und die Mieten aus. Dieser Ratgeber zeigt, was diese Zahlen sagen, Ort für Ort und Objektart für Objektart. Prognosen machen wir nicht: Jede Zahl hier ist ein gemessener Wert mit Datum.
Immobilienpreise in Spanien: warum die Costa del Sol so gefragt ist
Die westliche Costa del Sol verbindet ein Lebensgefühl, das Menschen aus ganz Europa suchen, mit einem Markt, der das ganze Jahr lebt. Das ist der Hintergrund, vor dem die Preise zu lesen sind.
Das milde Klima, die Strände, die Golfplätze und die weißen Dörfer in den Bergen ziehen Käufer aus Deutschland, Skandinavien, Großbritannien, den Niederlanden und vielen weiteren Ländern an. Dazu kommen Menschen, die ganz hier leben: Familien, Ruheständler und Berufstätige, die von hier aus arbeiten. In Estepona stieg die Einwohnerzahl von rund 67.000 im Jahr 2016 auf knapp 80.000 im Jahr 2025, ein Plus von 19,4 Prozent.
Gleichzeitig ist die Küste ein schmaler Streifen zwischen Meer und Bergen, und das Küstengesetz hält den Strand selbst frei. Gebaut wird dort, wo die Planung es erlaubt, und die schönsten Lagen mit Meerblick sind begrenzt. Diese Mischung aus Nachfrage und begrenztem Raum prägt die Immobilienpreise in Spanien an der Küste stärker als im Landesinneren.
Und die Orte investieren in sich selbst. Laut Stadtverwaltung hat Estepona seine geerbten Schulden getilgt, ein eigenes Krankenhaus finanziert, einen Küstenweg von mehr als 21 Kilometern fast fertiggestellt und investiert im Haushalt 2026 rund 27 Millionen Euro, während die Grundsteuer für gemeldete Haushalte sinkt.
Neubaupreise im Ortsvergleich: sechs Orte der westlichen Küste
Zwischen Sotogrande und Marbella bietet Estepona den niedrigsten Neubau-Quadratmeterpreis und das größte Angebot. Unsere Erhebung aller Bauträger-Preislisten vom 18. September 2026 ergab für alle Objektarten:
| Ort | Neubau je m² | Wohnfläche für 500.000 € |
|---|---|---|
| Estepona | 5.145 € | rund 97 m² |
| Sotogrande | 5.215 € | rund 96 m² |
| Manilva | 5.266 € | rund 95 m² |
| Benahavís | 6.548 € | rund 76 m² |
| Casares | 6.969 € | rund 72 m² |
| Marbella | 7.491 € | rund 67 m² |
Die Immobilienpreise in Spanien unterscheiden sich hier also schon zwischen Nachbarorten deutlich: Zwischen Marbella und Estepona liegen 2.346 Euro je Quadratmeter. Für eine Wohnung mit 100 Quadratmetern sind das rund 235.000 Euro, oder, anders gesagt, ein ganzes Schlafzimmer mehr für dasselbe Budget. Sotogrande und Manilva liegen nah bei Estepona, haben aber nur einen Bruchteil des Angebots, Casares und Benahavís liegen dazwischen.
Estepona hatte am Stichtag 840 bepreiste Neubaueinheiten in 118 Projekten, mehr als dreimal so viele wie jeder andere Ort. Wo so viele Projekte gleichzeitig verkaufen, kalkulieren die Bauträger wettbewerbsfähig, und Käufer haben eine Auswahl wie nirgendwo sonst an diesem Küstenabschnitt. Die aktuellen Projekte stehen unter Neubauprojekte in Estepona.
Warum Marbella teurer ist
Marbellas höherer Durchschnitt kommt vor allem aus seinen Spitzenlagen und seinen vielen Einzelvillen. Der Abstand ist eine Frage des Angebots, nicht der Qualität der Küste.
In Marbella liegt ein großer Teil der Neubauten in den teuersten Lagen der Küste, an der Goldenen Meile und in Nueva Andalucía, und viele Projekte sind einzelne Villen. Neue Villen kosteten in unserem Marbella-Marktgebiet am 21. September 2026 im Median 8.993 Euro je Quadratmeter, in Estepona 5.753 Euro.
Bei Wohnungen ist der Abstand kleiner: Neue Wohnungen kosteten am 21. September 2026 in Estepona 5.135 Euro, in Marbella 5.266 Euro je Quadratmeter. Wer in Marbella eine Wohnung sucht, findet also gute Angebote, und wer die größte Auswahl zu den günstigsten Preisen sucht, findet sie in Estepona, eine halbe Stunde weiter westlich.
Unser Ratgeber Wohnung in Marbella kaufen zeigt die Lagen und Preise in Marbella im Detail.
Neubaupreise nach Objektart in Estepona
In Estepona ist das Reihenhaus die günstigste Neubau-Immobilie je Quadratmeter, noch vor der Wohnung. Unsere Erhebung vom 18. September 2026:
- Reihenhäuser: 4.927 € je m², 84 Einheiten in sechs Projekten.
- Wohnungen: 5.130 € je m², 645 Einheiten in 68 Projekten.
- Villen: 5.753 € je m², 115 Einheiten in 44 Projekten.
Reihenhäuser liegen damit 4 Prozent unter Wohnungen, Villen 12 Prozent darüber. Für eine Neubauwohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet der Median rund 410.000 Euro, für ein Reihenhaus mit 140 Quadratmetern rund 690.000 Euro und für eine Villa mit 250 Quadratmetern rund 1,44 Millionen Euro.
Im Einzelfall bewegen Lage, Etage, Blick und Ausstattung den Preis deutlich. Ein Penthouse mit großer Dachterrasse und Meerblick liegt über dem Median, eine Gartenwohnung in einer ruhigen Anlage im Westen oft darunter. Genau deshalb lohnt es sich, mehrere Anlagen nebeneinander zu sehen. Die Projekte finden Sie unter Neubauwohnungen, Neubauhäuser und Neubauvillen.
Neubau und Bestand nach Objektart in Estepona
Auch nach Objektart liegen Neubau und Bestand in Estepona eng beieinander, am engsten bei den Wohnungen. Unsere Auswertung für September 2026 vergleicht die Neubau-Mediane mit den Bestandsangeboten derselben Objektart:
Bei Wohnungen stand der Neubau-Median von 5.135 Euro je Quadratmeter am 21. September 2026 einem Bestandswert von 4.604 Euro gegenüber, gerechnet über 2.972 Bestandsangebote, ein Aufschlag von 11,5 Prozent. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern sind das rund 410.800 Euro im Neubau gegen rund 368.300 Euro im Bestand. Bei Villen lag der Neubau mit 5.753 Euro um 16,5 Prozent über dem Bestand von 4.939 Euro, gerechnet über 921 Bestandsangebote. Bei Reihenhäusern lag der Bestand bei 3.861 Euro je Quadratmeter, gerechnet über 768 Angebote.
Für Käufer heißt das: Der Neubau kostet je nach Objektart etwas mehr, bringt dafür aber aktuellen Baustandard, Gemeinschaftsanlagen, gesicherte Anzahlungen und die gesetzliche Gewährleistung mit. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, rechnet oft noch Renovierung, neue Küche, Bäder oder Klimatechnik dazu, und mit diesen Kosten schrumpft der Abstand zum Neubau weiter.
Preisbeispiele: was typische Neubauten in Estepona kosten
Aus den Medianen lassen sich einfache Preisbeispiele für typische Neubauten ableiten. Sie zeigen die Größenordnung, nicht den Preis einer bestimmten Immobilie:
- Wohnung mit zwei Schlafzimmern, 80 m²: rund 410.000 Euro beim Wohnungs-Median von 5.130 Euro je m².
- Wohnung mit drei Schlafzimmern, 110 m²: rund 564.000 Euro beim selben Median.
- Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, 140 m²: rund 690.000 Euro beim Reihenhaus-Median von 4.927 Euro je m².
- Villa mit vier Schlafzimmern, 250 m²: rund 1,44 Millionen Euro beim Villen-Median von 5.753 Euro je m².
Die Beispiele beruhen auf unserer Erhebung vom 18. September 2026 und rechnen die Wohnfläche mal den Median. Lage, Etage, Terrasse, Blick und Ausstattung können den Preis einer konkreten Immobilie deutlich darüber oder darunter setzen, und Stellplätze und Abstellräume sind je nach Projekt im Preis enthalten oder werden extra angeboten.
Die Beispiele helfen vor allem bei der ersten Einordnung: Welche Größe passt zu meinem Budget, und reicht es für ein Reihenhaus mit Garten statt einer Wohnung? Die genauen Kaufpreise, Zahlungspläne und Grundrisse der einzelnen Projekte schicken wir Ihnen gern.
Wie sich die Immobilienpreise entwickelt haben
Der öffentliche Preisindex für Bestandsimmobilien zeigt für Estepona die stärkste Entwicklung der westlichen Küste über ein und über zehn Jahre. Nach unserer Auswertung bis August 2026:
Über fünf Jahre lag Benahavís mit 103,6 Prozent knapp vor Estepona mit 98,7 Prozent, das entspricht in Estepona durchschnittlich 14,7 Prozent pro Jahr. Über ein und über zehn Jahre führt Estepona. Diese Werte messen Bestandspreise, also Immobilien, die auf dem Markt weiterverkauft werden, und sie beschreiben die Vergangenheit, nicht die Zukunft.
Wer die Immobilienpreise in Spanien über längere Zeit betrachtet, sieht hier vor allem eines: Beständigkeit. Estepona ist nicht nur in einem einzelnen Jahr vorn, sondern über kurze und lange Zeiträume. Die Stadt hat sich vom ruhigen Nachbarn Marbellas zu einem der gefragtesten Orte der Küste entwickelt, während ihre Quadratmeterpreise deutlich unter denen Marbellas geblieben sind.
Wo in Estepona die neuen Anlagen entstehen
Das Neubauangebot verteilt sich über alle Stadtteile Esteponas, und jeder hat seinen eigenen Charakter. Nach unserer Erhebung vom 21. September 2026:
Benamara–Atalaya im Osten hatte mit 253 Einheiten in 38 Projekten das größte Angebot, nah an Stränden, Golfplätzen und der Neuen Goldenen Meile. Playa Bahía Dorada im Westen folgte mit 174 Einheiten in 23 Projekten, Costa Natura mit 131 Einheiten in 19 Projekten, Selwo an der Neuen Goldenen Meile mit 126 Einheiten in 15 Projekten, das Zentrum Estepona Pueblo mit 97 Einheiten in 15 Projekten und Punta Plata direkt am Strand mit 54 Einheiten in fünf Projekten.
Wer zu Fuß zu Altstadt, Promenade und Hafen gehen möchte, sucht im Zentrum. Wer Ruhe, Grün und größere Gärten wünscht, findet sie in den Anlagen im Osten und Westen. Und wer Golf spielt, hat von Benamara–Atalaya, Selwo und Costa Natura aus mehrere Plätze in wenigen Minuten erreichbar. Die Immobilienpreise in Spanien hängen am Ende immer an der Lage, und in Estepona gibt es für jede Vorstellung vom Leben am Meer die passende.
Neubau und Bestand: in Estepona fast gleich teuer
In Estepona kostete ein Neubau im September 2026 nur 2,9 Prozent mehr als eine Bestandsimmobilie. Der Neubau-Median von 5.145 Euro je Quadratmeter stand einem Bestandsindex von 5.000 Euro im August 2026 gegenüber.
Für diesen kleinen Aufschlag bekommen Sie viel: aktuelle Dämmung und Klimatechnik, die die laufenden Kosten senken, Gemeinschaftsanlagen mit Pool und Gärten, nichts zu renovieren und eine gesetzliche Gewährleistung von zehn Jahren für das Tragwerk, drei Jahren für die Bewohnbarkeit und einem Jahr für Ausführungsmängel. Anzahlungen an den Bauträger sind ab Erteilung der Baugenehmigung durch Bankbürgschaft oder Versicherung auf Ihren Namen gesichert.
In anderen Orten ist der Abstand größer, weil dort der Bestand deutlich günstiger ist: In Casares lag der Bestandsindex bei 3.177 Euro, in Manilva bei 3.039 Euro je Quadratmeter. Gerade dort, wo Neubau und Bestand fast gleich viel kosten, spricht besonders viel für den Neubau, und Estepona ist das deutlichste Beispiel dafür.
Mieten und Renditen: die zweite Seite der Preise
Die Mieten sind an der Costa del Sol mit den Preisen gewachsen, in Estepona um 190,3 Prozent in zehn Jahren. Für Käufer, die vermieten möchten, sind sie die zweite Hälfte der Rechnung.
Nach unserer eigenen Auswertung lag die Langzeitmiete in Estepona im August 2026 bei rund 21 Euro je Quadratmeter und Monat, in Marbella bei rund 23,7 Euro. In Estepona stiegen die Mieten in einem Jahr um 3,8 Prozent, in fünf Jahren um 117,7 Prozent und in zehn Jahren um 190,3 Prozent. Die Bruttomietrendite im Bestand lag in Estepona bei 5,05 Prozent, in Marbella bei 4,75 Prozent.
Innerhalb Esteponas unterscheiden sich die Renditen nach Stadtteil: Costa Natura erreichte im August 2026 6,81 Prozent, Benamara–Atalaya 5,99 Prozent, das Zentrum 5,15 Prozent, Bahía Dorada 4,91 Prozent und Selwo 4,39 Prozent. Stadtteile mit niedrigerem Einstiegspreis bringen tendenziell mehr Mietrendite, Stadtteile mit stärkstem Wertzuwachs wie Selwo belohnen Eigentümer eher über den Wert der Immobilie.
Mieten und Immobilienpreise in Spanien gehören deshalb zusammen betrachtet. Das sind Bruttowerte vor Kosten und Steuern. Für eine realistische Rechnung ziehen Sie Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung ab und berücksichtigen die Steuer als Nichtresident: 19 Prozent auf die Nettomieteinnahmen für EU-Bürger.
Was zum Kaufpreis hinzukommt
Beim Neubau in Andalusien zahlen Sie 10 Prozent Mehrwertsteuer und 1,2 Prozent Stempelsteuer, beim Bestand 7 Prozent Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch werden nach amtlichem Tarif abgerechnet und sind deutlich günstiger als in Deutschland.
Bei einer Neubauwohnung für 410.000 Euro sind das 41.000 Euro Mehrwertsteuer, die Sie anteilig mit jeder Rate zahlen, und 4.920 Euro Stempelsteuer beim Notar. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Ihr Anwalt. Lassen Sie sich zu Beginn eine schriftliche Kostenaufstellung geben, dann steht die Gesamtsumme fest, bevor Sie reservieren.
Alle Posten, Rechenbeispiele und Regeln, wer was trägt, stehen in unserem Ratgeber Kaufnebenkosten in Spanien.
So lesen Sie Immobilienpreise richtig
Immobilienpreise in Spanien sind nur so aussagekräftig wie die Frage, was genau gemessen wird. Diese Punkte helfen, Zahlen richtig einzuordnen:
- Neubau oder Bestand: Neubaupreise stammen aus Preislisten, Bestandspreise aus dem Wiederverkaufsmarkt
- Median oder Durchschnitt: Der Median ist robuster gegen einzelne Luxusobjekte
- Gemeinde oder Stadtteil: Innerhalb eines Ortes unterscheiden sich die Lagen deutlich
- Objektart: Wohnungen, Reihenhäuser und Villen haben eigene Preisniveaus
- Datum: Jede Zahl gilt für ihren Stichtag, nicht für immer
- Angebot oder Abschluss: Angebotspreise sind der Ausgangspunkt einer Kaufentscheidung
Deshalb nennen wir alle Immobilienpreise in Spanien, die wir zeigen, mit ihrem Stichtag und unterscheiden Neubau und Bestand. Wer zwei Anlagen vergleicht, vergleicht am besten Neubau mit Neubau, im selben Ort und in derselben Objektart, und sieht sich beide vor Ort an.
Warum Estepona für Käufer so interessant ist
Estepona verbindet die stärkste Wertentwicklung der westlichen Küste über zehn Jahre mit dem größten Neubauangebot und Preisen deutlich unter Marbella.
Die Stadt lebt das ganze Jahr, mit knapp 80.000 Einwohnern, einer restaurierten Altstadt mit blumengeschmückten Gassen, 21 Kilometern Küste und einer langen Strandpromenade. Der Flughafen Málaga liegt 84 Kilometer entfernt, Gibraltar 45, Marbella eine halbe Stunde. Für Menschen, die mehr als ein paar Wochen im Jahr hier sind, ist das ein praktischer Unterschied: Ärzte, Geschäfte, Restaurants und Schulen sind im Winter genauso geöffnet wie im Sommer.
Und die Auswahl ist groß: Wohnungen mit Meerblick, Penthouses mit Dachterrasse, Reihenhäuser mit eigener Haustür und Villen in den Hügeln, in allen Stadtteilen und in allen Baustadien, von der fertigen Anlage bis zum Kauf auf Plan.
Neubauprojekte in Estepona
Vom Preis zur eigenen Immobilie: die Schritte
Wer die Preise kennt, kann gezielt suchen, und der Kauf folgt einer klaren Reihenfolge.
- Budget festlegen: Kaufpreis plus Nebenkosten, bei Vermietung mit realistischer Mietrechnung.
- Ort und Objektart wählen: mit den Neubaupreisen je Ort und je Objektart als Orientierung.
- NIE und Konto einrichten: beides brauchen Sie für den Kauf.
- Anlagen vergleichen: Neubau mit Neubau, im selben Ort, mit Blick auf Lage und Ausstattung.
- Reservieren und prüfen lassen: Ihr unabhängiger Anwalt kontrolliert Genehmigung, Bürgschaft und Vertrag.
- Kaufen: Kaufvertrag, Raten während der Bauzeit, Übergabe und Notartermin.
Wie der Kauf im Einzelnen abläuft, zeigt unser Ratgeber Immobilien in Spanien kaufen, und wie Sie die NIE bekommen, der Ratgeber NIE-Nummer beantragen.
Immobilienpreise in Spanien: Ihr nächster Schritt
Beginnen Sie mit Ihrem Budget und Ihrem Lebensplan, dann mit dem Ort, dann mit der Anlage. Die Immobilienpreise in Spanien an der Costa del Sol zeigen: Für dasselbe Budget bekommen Sie in Estepona rund 30 Quadratmeter mehr Neubau als in Marbella, in einer Stadt mit der stärksten Wertentwicklung der westlichen Küste über zehn Jahre.
Kommen Sie für ein paar Tage an die Küste und sehen Sie sich die Anlagen an, die zu Ihrem Budget passen. Wir stellen Ihnen gern eine Auswahl zusammen, mit den Preisen und den gemessenen Werten der jeweiligen Stadtteile, sodass Ihre Entscheidung auf Zahlen beruht und nicht nur auf dem Blick von der Terrasse.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Spanien an der Costa del Sol?
Nach unserer Erhebung vom 18. September 2026 lag der Neubau-Median an der westlichen Costa del Sol zwischen 5.145 Euro je Quadratmeter in Estepona und 7.491 Euro in unserem Marbella-Marktgebiet. Die Immobilienpreise in Spanien unterscheiden sich damit schon auf wenigen Kilometern deutlich.
Wo ist Neubau an der Costa del Sol am günstigsten?
In Estepona, mit 5.145 Euro je Quadratmeter am 18. September 2026, dicht gefolgt von Sotogrande mit 5.215 und Manilva mit 5.266 Euro. Estepona hat zugleich mit 840 Einheiten das größte Angebot.
Was kostet ein neues Haus in Estepona?
Neue Reihenhäuser kosteten am 18. September 2026 im Median 4.927 Euro je Quadratmeter, neue Villen 5.753 Euro und neue Wohnungen 5.130 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise entwickelt?
Der öffentliche Preisindex für Bestandsimmobilien in Estepona stieg bis August 2026 in einem Jahr um 17,4 Prozent und in zehn Jahren um 194,1 Prozent, in Marbella um 4,0 und 151,3 Prozent.
Ist Neubau deutlich teurer als Bestand?
In Estepona nicht: Der Neubau-Median lag im September 2026 nur 2,9 Prozent über dem Bestandsindex von 5.000 Euro je Quadratmeter.
Wie hoch sind die Mieten?
In Estepona lag die Langzeitmiete im August 2026 bei rund 21 Euro je Quadratmeter und Monat, in Marbella bei rund 23,7 Euro. Die Bruttorendite im Bestand betrug 5,05 und 4,75 Prozent.
Werden die Preise weiter steigen?
Wir machen keine Prognosen. Wir zeigen die gemessene Entwicklung mit Datum: Sie war in Estepona über ein, fünf und zehn Jahre deutlich positiv.
Welche Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
In Andalusien beim Neubau 10 Prozent Mehrwertsteuer und 1,2 Prozent Stempelsteuer, beim Bestand 7 Prozent Grunderwerbsteuer, dazu Notar, Grundbuch und Anwalt.
Wie viel Wohnfläche bekomme ich für 500.000 Euro?
Beim Neubau-Median rund 97 Quadratmeter in Estepona und rund 67 in Marbella, Stand 18. September 2026.
Woher stammen die Zahlen?
Unsere Immobilienpreise in Spanien für die Costa del Sol stammen beim Neubau aus unserer eigenen Erhebung der Preislisten aller Bauträger, die Bestands- und Mietwerte aus unserer Auswertung des öffentlichen Preisindex. Jede Zahl trägt ihr Datum.
Quellen & offizielle Links
- Junta de Andalucía – Tipo de gravamen general ITPAJD (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung und Art. 17 (geprüft 21.09.2026)
- Ayuntamiento de Estepona – Haushalt 2026 (geprüft 21.09.2026)
