Wohnung in Marbella kaufen: Stadtteile, Neubaupreise und was Sie prüfen sollten

Wer eine Wohnung in Marbella kaufen möchte, sucht nicht in einer Stadt, sondern in mehreren. Zwischen San Pedro de Alcántara im Westen und Cabopino im Osten liegen die Goldene Meile, Nueva Andalucía mit Puerto Banús, die Altstadt und die ruhigeren Wohngebiete im Osten, jedes mit eigenem Charakter und eigenen Preisen. Wer „Marbella" sagt, meint oft nur einen dieser Teile.

Wir sind selbst aus Deutschland nach Spanien ausgewandert, und ich begleite Käufer an der westlichen Costa del Sol persönlich, mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella. In diesem Artikel stehen die Stadtteile, die Neubaupreise je Zone aus unserer eigenen Erhebung, die Entwicklung der letzten Jahre, Mieten und Ferienvermietung und ein Punkt, der in Marbella mehr Gewicht hat als anderswo an der Küste: das Planungsrecht. Den allgemeinen Kaufablauf finden Sie im Leitfaden Haus in Spanien kaufen, die Besonderheiten des Wohnungskaufs im Artikel Wohnung in Spanien kaufen.

Wohnung in Marbella kaufen: die Stadt in wenigen Sätzen

In Marbella waren laut Stadtverwaltung Anfang 2026 rund 173.420 Menschen im Einwohnerregister gemeldet. Die Gemeinde zieht sich als langer Streifen zwischen dem Meer und der Sierra Blanca an der Küste entlang, mit einem historischen Zentrum in der Mitte und einer Folge von Wohngebieten, Urbanisationen und Golfanlagen zu beiden Seiten.

Für Käufer ist das wichtig, weil der Name Marbella über sehr unterschiedliche Märkte gelegt ist. Eine Wohnung in einer Anlage in San Pedro hat mit einem Apartment an der Goldenen Meile den Namen gemeinsam, aber weder den Preis noch das Publikum. Wer vergleicht, sollte deshalb immer Zone mit Zone vergleichen und nicht Marbella mit Marbella.

Unsere eigene Marktauswertung erfasst die Neubauprojekte im Westen Marbellas, von San Pedro de Alcántara über Nueva Andalucía bis zur Goldenen Meile. Die Altstadt und die Gebiete östlich des Zentrums liegen außerhalb unseres Neubau-Marktgebiets; für sie nennen wir nur die Entwicklung des Bestands und der Mieten.

Die Stadtteile im Überblick

Die folgenden Beschreibungen sind Orientierung, keine Rangliste. Welcher Teil passt, hängt daran, ob Sie das ganze Jahr hier leben, einige Wochen im Jahr kommen oder vermieten wollen.

Die Goldene Meile

Zwischen dem Zentrum Marbellas und Puerto Banús liegt die Zone Nagüeles–Milla de Oro, bekannt als Goldene Meile. Hier stehen einige der bekanntesten Hotels und Villen der Küste, zwischen der Küstenstraße und dem Strand und am Hang dahinter. Wohnungen gibt es vor allem in Anlagen mit großzügigen Gärten und Sicherheitsdienst. Es ist die teuerste Zone unseres Marktgebiets, bei Neubauten wie bei den Mieten.

Nueva Andalucía und Puerto Banús

Nueva Andalucía liegt hinter Puerto Banús im Tal der Golfplätze, auch „Golf Valley" genannt. Die Zone ist international, dicht bebaut mit Wohnanlagen und Villen und in wenigen Minuten am Hafen und am Strand. Puerto Banús selbst ist ein Jachthafen mit Geschäften und Restaurants und im Sommer einer der lebhaftesten Orte der Küste. Für Wohnungskäufer ist Nueva Andalucía die Zone mit der größten Auswahl an neuen Projekten in unserem Marktgebiet Marbella.

San Pedro de Alcántara

San Pedro ist der westlichste Teil Marbellas, ein eigener Ort mit Zentrum, Boulevard, Schulen und Märkten, der das ganze Jahr bewohnt ist. Zum Strand führt eine Promenade, die Richtung Puerto Banús und Richtung Estepona weiterläuft. Unter den drei Neubauzonen unseres Marktgebiets ist San Pedro die günstigste, und für Käufer, die ganzjährig leben wollen, ist die Alltagsinfrastruktur ein Argument.

Die Altstadt und das Zentrum

Das historische Zentrum um die Plaza de los Naranjos ist das, was viele mit Marbella verbinden: weiße Gassen, Blumen, kleine Plätze. Rund um die Altstadt liegen die Wohnviertel des Stadtzentrums mit Geschäften, Behörden und Gesundheitseinrichtungen. Neue Wohnprojekte sind hier seltener, der Bestand ist gemischt, von restaurierten Stadthäusern bis zu Wohnblöcken aus den Siebzigern.

Marbella Ost

Östlich des Zentrums folgen Rio Real und Los Monteros, dann Las Chapas, El Rosario und Elviria bis Cabopino. Die Bebauung ist lockerer, mit Villen, Urbanisationen und längeren Strandabschnitten. Wer Ruhe sucht und ein Auto hat, findet hier Lagen, die eher an Wohngebiete als an Ferienorte erinnern.

Was neue Wohnungen in Marbella kosten

Für einen fairen Preisvergleich zwischen Lagen nehmen wir Neubaupreise, weil sie gleichartige Objekte gleichen Alters vergleichen. Die folgenden Werte sind der Median der Angebotspreise pro Quadratmeter in unserem Marktgebiet im Westen Marbellas, Stand 21. September 2026. Es sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise, und eine Momentaufnahme, keine Prognose.

Bereich	Neubau, Median €/m²	Basis
Goldene Meile	9.969	40 Einheiten, 31 Projekte
Nueva Andalucía	8.247	104 Einheiten, 44 Projekte
San Pedro de Alcántara	5.677	100 Einheiten, 20 Projekte
Marbella, alle Objektarten	7.491	244 Einheiten, 95 Projekte
Marbella, nur Wohnungen	5.266	121 Wohnungen, 18 Projekte

Zwei Dinge fallen auf. Erstens liegt zwischen der günstigsten und der teuersten Zone fast ein Faktor zwei: An der Goldenen Meile kostete ein neuer Quadratmeter im Median fast 10.000 Euro, in San Pedro gut 5.600 Euro. Zweitens liegen neue Wohnungen im Median deutlich unter dem Wert für alle Objektarten. Das liegt an den Villen, die in Marbella einen großen Teil des Neubauangebots stellen und pro Quadratmeter deutlich teurer sind.

Wohnung oder Villa

Über die gesamte Gemeinde lag der Median neuer Villen am 21. September 2026 bei 8.993 Euro pro Quadratmeter, der neuer Wohnungen bei 5.266 Euro. Wer in Marbella eine Wohnung sucht, zahlt pro Quadratmeter also deutlich weniger als der Durchschnitt aller Neubauten vermuten lässt. Was beim Kauf einer Villa zusätzlich zu prüfen ist, steht im Artikel Villa in Spanien kaufen. Die Kehrseite: Das Angebot an neuen Wohnungen ist kleiner als das an Villen, 121 bepreiste Wohnungen in 18 Projekten gegenüber 123 Villen in 76 Projekten. Wer eine neue Wohnung in einer bestimmten Zone sucht, hat in Marbella oft weniger Auswahl, als der Name vermuten lässt. Eine Übersicht der aktuellen Projekte finden Sie unter Neubauprojekte in Marbella.

Neubau oder Bestand in Marbella

Innerhalb derselben Zone lässt sich Neubau direkt mit Bestand vergleichen. In Nueva Andalucía lag der Neubau im September 2026 um 31,3 Prozent über dem Bestand derselben Zone, in San Pedro de Alcántara um 24,3 Prozent und an der Goldenen Meile um 19,1 Prozent. Das ist der übliche Aufschlag für neue Bausubstanz, aktuelle Energiestandards, Gewährleistung und moderne Grundrisse.

Bei Wohnungen allein sah es anders aus: Über das Marktgebiet Marbella lagen neue Wohnungen mit 5.266 Euro pro Quadratmeter leicht unter Bestandswohnungen mit 5.582 Euro, gerechnet über 4.374 Bestandsangebote. Das liegt auch daran, wo gebaut wird: Neue Wohnungen entstehen vor allem in wenigen Lagen, während der Bestand die ganze Bandbreite bis zu gefragten Adressen am Strand abbildet. Für Käufer heißt das: In Marbella ist eine neue Wohnung nicht automatisch teurer als eine gebrauchte, und der Vergleich lohnt sich für jede konkrete Lage.

Was für den Neubau spricht, gilt in Marbella wie überall in Spanien. Anzahlungen während der Bauzeit sind nach dem Bauordnungsgesetz Ley 38/1999 über ein Sonderkonto und eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung abgesichert, einschließlich Steuern und Zinsen, und nach der Abnahme gelten Gewährleistungsfristen von einem, drei und zehn Jahren. Im Bestand sehen Sie dafür, was Sie kaufen, und können die Gemeinschaft, ihre Protokolle und ihr Hausgeld prüfen, bevor Sie sich festlegen.

Worauf Sie bei einem neuen Projekt achten sollten

Bei einer neuen Wohnung kaufen Sie in der Regel vom Plan, und die wichtigsten Unterlagen sind andere als im Bestand. An erster Stelle steht die Baugenehmigung: Die gesetzliche Absicherung Ihrer Anzahlungen beginnt nach der Ley 38/1999 mit ihrer Erteilung, und ohne sie sollten Sie über eine Reservierung hinaus nichts zahlen. Lassen Sie sich außerdem das Garantiedokument zeigen, das auf Ihre Wohnung ausgestellt wird, und die Nummer des Sonderkontos, auf das die Raten fließen.

Dazu gehören die Baubeschreibung mit Materialien und Ausstattung, die Grundrisse mit Flächenangaben, die Lage des Stellplatzes und des Abstellraums und der voraussichtliche Fertigstellungstermin. Die Energieklasse muss nach dem Königlichen Dekret 390/2021 schon in der Werbung stehen. Und weil es bei einem Neubau noch keine Gemeinschaft gibt, fragen Sie den Bauträger nach dem Entwurf der Statuten und nach seiner Schätzung des künftigen Hausgelds, im Wissen, dass die Eigentümer es später selbst beschließen.

Wie sich die Preise entwickelt haben

Für die Entwicklung der letzten Jahre nutzen wir den öffentlichen Index der Angebotspreise im Bestand, weil er lange Zeitreihen hat. Er zeigt, wie sich die Preise in einem Stadtteil über fünf und zehn Jahre bewegt haben. Die Werte sind Vergangenheit, keine Prognose, und sie sagen nichts über eine einzelne Wohnung.

Stadtteil	Bestandsindex 5 Jahre	10 Jahre
Goldene Meile	+113,7 %	+216,8 %
Nueva Andalucía	+71,8 %	+142,5 %
San Pedro de Alcántara	+59,6 %	+130,0 %
Marbella Zentrum	+60,7 %	+117,8 %
Rio Real–Los Monteros	+73,5 %	+128,7 %
Las Chapas–El Rosario	+83,7 %	+126,6 %
Elviria–Cabopino	+65,1 %	+130,0 %
Marbella gesamt	+78,4 %	+151,3 %

Über die ganze Stadt lagen die Angebotspreise im Bestand im August 2026 um 78,4 Prozent über dem Wert von fünf Jahren zuvor. An der Goldenen Meile hat sich der Wert in fünf Jahren mehr als verdoppelt. Wie sich Marbella im Vergleich zu den übrigen Orten der westlichen Costa del Sol entwickelt hat, zeigt unsere Auswertung zum Wertzuwachs an der Costa del Sol.

Mieten und Ferienvermietung in Marbella

Die Langzeitmiete lag in Marbella im August 2026 nach unserer Auswertung bei rund 23,70 Euro pro Quadratmeter und Monat, acht Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Nach Stadtteilen reichte sie von 17,60 Euro in Las Chapas–El Rosario über 20,90 Euro in San Pedro de Alcántara und 24,10 Euro in Nueva Andalucía bis 27,50 Euro an der Goldenen Meile. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern in Nueva Andalucía ergibt das rund 1.930 Euro Monatsmiete. Das sind Angebotsmieten, keine abgeschlossenen Verträge.

Auch außerhalb unseres Neubau-Marktgebiets lohnt ein Blick auf die Mieten. Im Zentrum lag die Langzeitmiete im August 2026 bei 22,70 Euro pro Quadratmeter, knapp zehn Prozent mehr als ein Jahr zuvor, in Rio Real–Los Monteros bei 23,60 Euro und in Elviria–Cabopino bei 17,90 Euro. Die Bruttomietrendite im Bestand lag im Zentrum bei 5,27 Prozent und in Rio Real–Los Monteros bei 5,14 Prozent, an der Goldenen Meile dagegen bei 3,95 Prozent. Hohe Preise bedeuten also nicht automatisch hohe Renditen: Wer vor allem vermieten will, findet in den teuersten Lagen oft die niedrigsten Bruttorenditen, wer selbst nutzen will, zahlt dort für Lage und Umfeld.

Für Ferienwohnungen messen wir, wie viele der angebotenen Nächte vergleichbare Wohnungen im Umkreis von 1,6 Kilometern tatsächlich gebucht waren. Für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern ergab sich im September 2026:

• San Pedro de Alcántara: 201 bis 221 Euro pro Nacht, Auslastung 44 bis 50 Prozent, in den letzten 90 Tagen sogar 60 bis 71 Prozent.
• Nueva Andalucía: 196 bis 249 Euro pro Nacht, Auslastung 32 bis 47 Prozent, in den letzten 90 Tagen sogar 56 bis 68 Prozent.

Die Spannen reichen jeweils vom typischen Wert bis zum oberen Viertel, gerechnet über 20 bis 23 vergleichbare Wohnungen. Wer mit Auslastungen von 70 Prozent über das ganze Jahr rechnet, rechnet mit Modellen, nicht mit gemessenen Werten. Für die Vermietung gelten in Marbella dieselben Regeln wie in ganz Andalusien: Eintrag im Tourismusregister, Mindestanforderungen an die Wohnung und seit April 2025 die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die Einzelheiten stehen im Artikel Ferienwohnung in Spanien kaufen.

Langfristig vermieten statt Ferienvermietung

Wer es einfacher mag, vermietet langfristig. Die andalusischen Regeln für Ferienwohnungen gelten nicht für Vermietungen, die länger als zwei Monate am Stück an denselben Mieter gehen, und die Zustimmungspflicht der Eigentümergemeinschaft betrifft nur die touristische Vermietung. Eine Wohnung an einen Überwinterer für einige Monate oder an einen dauerhaften Mieter zu vermieten, verlangt deshalb weder Registereintrag noch Beschluss der Gemeinschaft, dafür einen sauberen Mietvertrag, den Ihr Anwalt aufsetzt.

Mieten oder kaufen in Marbella

Miete und Kaufpreis lassen sich in Marbella gut vergleichen. Wer eine Wohnung in Marbella kaufen möchte, findet hier die Zahlen dazu. Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern in Nueva Andalucía kostete im August 2026 nach unserer Auswertung rund 1.930 Euro Monatsmiete, im Jahr also rund 23.100 Euro. Die Bruttomietrendite im Bestand, also Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis vor allen Kosten, lag für Marbella insgesamt bei 4,75 Prozent, in Nueva Andalucía bei 4,6 Prozent und in San Pedro de Alcántara bei 5,48 Prozent.

Ein Jahr Miete kostet also eine spürbare Summe, bringt aber etwas, das keine Besichtigung liefert: Sie erleben den Stadtteil im Winter und im August, kennen den Weg zum Supermarkt und zum Arzt und wissen, ob Sie lieber am Hafen oder in einem ruhigen Wohngebiet leben. Wer eine neue Wohnung kauft, kann beides verbinden: Während der Bauzeit mietet man, und wenn die Wohnung fertig ist, kennt man die Lage. Wer den Ort dagegen schon lange kennt, kauft direkt und spart sich die doppelte Miete.

Leben in Marbella das ganze Jahr

Marbella ist eine Stadt, die im Winter nicht schläft. Das liegt an der Einwohnerzahl, aber auch am Klima der Küste. An der nächsten Station mit langjährigen Messwerten, dem Flughafen Málaga, liegen die mittleren Tageshöchstwerte im Januar bei 16,8 Grad und im März bei 19,6 Grad, gemessen von 1981 bis 2010; im Juli und August steigen sie über 30 Grad. Im Januar zählt die Station im Mittel 180 Sonnenstunden, im Juli 347.

Für Familien ist die Schulfrage wichtig. Die Deutsche Schule Málaga, eine anerkannte deutsche Auslandsschule, hat ihren Sitz in Ojén direkt oberhalb von Marbella. Daneben gibt es in und um Marbella internationale Schulen und die öffentlichen spanischen Schulen, die auf Spanisch unterrichten. Für die Gesundheitsversorgung gilt das spanische System: Wer in Spanien gemeldet und versichert ist, wird einem Gesundheitszentrum zugeordnet; wer als Rentner aus Deutschland kommt, wechselt mit dem Formular S1 seiner Krankenkasse.

Wer eine Wohnung in Marbella kaufen und das ganze Jahr hier leben will, sollte außerdem die Wege bedenken. San Pedro und das Zentrum haben eine gewachsene Alltagsinfrastruktur zu Fuß; in den Urbanisationen am Hang und im Osten ist ein Auto meist notwendig. Was das Leben an der Costa del Sol im Alltag kostet, von Strom über Lebensmittel bis zur Krankenversicherung, beschreibt unser Artikel zu den Lebenshaltungskosten in Spanien.

Planungsrecht in Marbella: der neue Flächennutzungsplan ist beschlossen

Seit September 2026 hat Marbella einen neuen, endgültig beschlossenen Flächennutzungsplan. Zur Einordnung die Vorgeschichte: Im Jahr 2010 hatte die Landesregierung einen neuen Flächennutzungsplan genehmigt, der unter anderem Bauten aus den Jahren davor nachträglich legalisieren sollte. Der Oberste Gerichtshof hat diesen Plan mit drei Urteilen vom 27. und 28. Oktober 2015 aufgehoben. Seitdem gilt wieder der Plan von 1986, den die Stadt 2017 in einer aktualisierten Fassung zusammengeführt und 2018 teilweise an das damalige Landesrecht angepasst hat.

Für den Kauf einer Bestandswohnung heißt das: Ihr Anwalt prüft nicht nur Grundbuch und Schulden, sondern auch, ob das Gebäude mit Genehmigung gebaut wurde und ob es in der Vergangenheit Verfahren wegen Bauverstößen gab. Bei einem Neubau mit Baugenehmigung nach geltendem Recht ist die Lage klarer; hier stehen die Baugenehmigung und die gesetzliche Absicherung der Anzahlungen im Mittelpunkt. In beiden Fällen klärt Ihr Anwalt die Frage bequem vor der Reservierung.

Die Eigentümergemeinschaft: Pools, Gärten und Service gemeinsam

Eine Wohnung in Marbella ist fast immer Teil einer Anlage mit Gemeinschaftsflächen: Pools, Gärten, Tiefgarage, oft ein Sicherheitsdienst. Für sie gilt das spanische Wohnungseigentumsgesetz. Drei Punkte sind beim Kauf besonders wichtig. Der Käufer haftet nach Artikel 9.1.e mit der Wohnung für Rückstände des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre, und ohne Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft darf der Notar nicht beurkunden. Die Rücklage der Gemeinschaft muss nach Artikel 9.1.f mindestens zehn Prozent des letzten Haushalts betragen. Und über Ferienvermietung entscheidet seit April 2025 die Gemeinschaft mit drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile.

In Anlagen mit großen Gärten, mehreren Pools und Sicherheitsdienst bezahlt das Hausgeld einen Komfort, den Sie jeden Tag genießen. Einen belastbaren Durchschnitt gibt es nicht; maßgeblich ist der Haushaltsplan der Gemeinschaft. Lassen Sie ihn sich vor der Reservierung zeigen, zusammen mit den Statuten und den Protokollen der letzten Versammlungen. Die Einzelheiten stehen im Artikel Wohnung in Spanien kaufen.

Kosten und Steuern beim Kauf

Die Steuern beim Kauf sind in ganz Andalusien gleich. Für eine Bestandswohnung zahlen Sie 7 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den höheren amtlichen Referenzwert. Für eine neue Wohnung vom Bauträger fallen 10 Prozent Mehrwertsteuer an und dazu 1,2 Prozent Stempelsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Ihr Anwalt.

Ein Rechenbeispiel: Eine Bestandswohnung für 700.000 Euro kostet 49.000 Euro Grunderwerbsteuer. Eine neue Wohnung zum selben Preis kostet 70.000 Euro Mehrwertsteuer und 8.400 Euro Stempelsteuer, zusammen 78.400 Euro. Wer Neubau- und Bestandspreise vergleicht, sollte diesen Unterschied immer mitrechnen. Notar und Grundbuch nach Tarif und die übrigen Posten erklärt der Artikel Kaufnebenkosten in Spanien.

Nach dem Kauf kommen die laufenden Posten: Hausgeld, Grundsteuer an die Gemeinde, Versicherung, Strom und Wasser. Wer in Deutschland wohnen bleibt, zahlt jährlich die Nichtresidentensteuer, als EU-Bürger 19 Prozent auf einen fiktiven Mietwert von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, bei Vermietung stattdessen auf die Einkünfte nach Abzug der Kosten.

Finanzierung einer Wohnung in Marbella

Wer mit einem spanischen Kredit kauft, ist durch das Immobilienkreditgesetz Ley 5/2019 geschützt, auch als Nichtresident. Die Bank legt mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift ein bindendes Angebot und die Vertragsunterlagen vor. Vor der Beurkundung gehen Sie zu einem Notar Ihrer Wahl, der Sie berät und die Fristen prüft. Notar und Grundbucheintrag der Hypothek trägt die Bank, das Wertgutachten zahlen Sie. Eine Gebäude- oder Kreditausfallversicherung darf die Bank verlangen, muss aber gleichwertige Policen anderer Anbieter ohne Aufschlag akzeptieren.

Wie viel eine Bank einem Nichtresidenten leiht und zu welchem Zins, regelt das Gesetz nicht, und die Konditionen ändern sich laufend. Holen Sie deshalb zwei oder drei Angebote ein, bevor Sie reservieren, und prüfen Sie, ob eine Finanzierung über eine Immobilie in Deutschland für Sie günstiger ist.

Die Wohnung halten, wenn Sie in Deutschland wohnen

Wer eine Wohnung in Marbella kaufen und seinen Wohnsitz in Deutschland behalten will, zahlt in Spanien als EU-Bürger 19 Prozent Nichtresidentensteuer. Es gelten die Regeln für Nichtresidenten. Für die Zeiten der Eigennutzung besteuert Spanien einen fiktiven Mietwert, bei Vermietung die tatsächlichen Einkünfte nach Abzug der Kosten, jeweils mit diesem Satz. Erklärt wird beides mit dem Modelo 210; ab dem Steuerjahr 2026 gilt für Mieteinnahmen eine jährliche Erklärung vom 1. bis 20. April, für den fiktiven Mietwert der Zeitraum vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres.

Auch das Erbe sollten Sie früh bedenken. Nach der EU-Erbrechtsverordnung richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Recht Ihres letzten gewöhnlichen Aufenthalts, für Menschen mit Wohnsitz in Deutschland also nach deutschem Recht. Bei der spanischen Erbschaftsteuer gewährt Andalusien Kindern, Ehegatten und Eltern eine Ermäßigung von 99 Prozent, und seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2014 in der Rechtssache C-127/12 gilt das auch für Erben aus anderen EU-Ländern. Ein kurzes spanisches Testament für die Wohnung erspart den Erben im Ernstfall viel Zeit.

Eine Wohnung in Marbella kaufen in sechs Schritten

Von der Zonenwahl bis zur Schlüsselübergabe sind es sechs Schritte.

1. Zone wählen: Goldene Meile, Nueva Andalucía, San Pedro, Zentrum oder Osten. Die Wahl entscheidet über Preis, Publikum und Alltag mehr als die Wohnung selbst.
2. NIE und Konto: Ohne Ausländernummer kein Kaufvertrag. Wie Sie sie von Deutschland aus bekommen, steht im Artikel NIE-Nummer beantragen.
3. Unterlagen vor der Reservierung: Nota simple, Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, Statuten, Energieausweis, bei Neubau Baugenehmigung und Garantiedokument.
4. Planungsrecht prüfen lassen: Ihr Anwalt prüft, ob das Gebäude mit Genehmigung gebaut wurde und was der neue Plan für die Lage bedeutet.
5. Reservierung, Vertrag, Notar: wie bei jedem Kauf in Spanien, mit eigenem Anwalt und Schuldenbescheinigung beim Notartermin.
6. Nach dem Kauf: Eigentümerwechsel bei der Gemeinschaft melden, Versorger umschreiben, bei Vermietung Register und Steuerberater.

Wohnung in Marbella kaufen oder in Estepona? Ähnliche Preise, größere Auswahl

Wer eine Wohnung in Marbella kaufen möchte, schaut sich lohnend auch Estepona an, den nächsten Ort westlich von San Pedro de Alcántara. Bei neuen Wohnungen liegen beide Orte preislich nah beieinander, Estepona bietet aber mehr als fünfmal so viel Auswahl. Über alle neuen Objektarten lag Estepona am 21. September 2026 mit 5.157 Euro pro Quadratmeter deutlich unter unserem Marktgebiet Marbella mit 7.491 Euro. Bei neuen Wohnungen war der Abstand dagegen klein: 5.135 Euro in Estepona gegenüber 5.266 Euro in Marbella.

Der Unterschied liegt also vor allem bei den Villen und bei den Top-Lagen. Wer eine Wohnung sucht, findet in beiden Orten ähnliche Quadratmeterpreise, in Estepona aber ein deutlich größeres Angebot: 645 bepreiste neue Wohnungen in 69 Projekten gegenüber 121 in 18 Projekten. Wer das Leben in einer Großstadt mit Puerto Banús, Golden Mile und internationalem Publikum will, ist in Marbella richtig. Wer eine gewachsene Kleinstadt mit restaurierter Altstadt, langer Promenade und großer Neubauauswahl sucht, findet sie in Estepona. Auch bei der Entwicklung unterscheiden sich die beiden Orte: Der Bestandsindex lag im August 2026 in Estepona um 98,7 Prozent über dem Wert von fünf Jahren zuvor, in Marbella um 78,4 Prozent, und die Langzeitmiete lag in Estepona bei rund 21 Euro, in Marbella bei rund 23,70 Euro pro Quadratmeter und Monat. Welche Orte an der Küste bei Neubauten wo liegen, zeigt unsere Auswertung der Neubaupreise an der Costa del Sol.

Neubauprojekte in Marbella

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Marbella

Upper 101

27 Apartments · € 499.000

Marbella

Isla Bela

57 Apartments · € 785.000

Marbella

Royal River

16 Apartments · € 698.000

Marbella

Villas Nara Marbella

8 Luxusvillen · € 1.890.000

Marbella

The Grove

139 Apartments · € 447.000

Marbella

Aruna

12 Apartments/Penthouses · € 1.250.000

Checkliste für Ihre Wohnungssuche in Marbella

Mit diesen acht Fragen vergleichen Sie Wohnungen sicher.

• Welche Zone passt zu Ihrem Alltag, und haben Sie sie auch außerhalb der Saison gesehen?
• Vergleichen Sie Preise pro Quadratmeter nur innerhalb derselben Zone und mit derselben Flächenangabe.
• Liegt die Baugenehmigung vor, und hat Ihr Anwalt das Planungsrecht geprüft?
• Wie hoch ist das Hausgeld, und was deckt es ab?
• Gibt es einen Beschluss der Gemeinschaft zur Ferienvermietung?
• Welche Energieklasse hat die Wohnung?
• Haben Sie Mehrwertsteuer beziehungsweise Grunderwerbsteuer im Budget?
• Steht der Stellplatz im Grundbuch oder in einer eigenen Eintragung?

Sechs Tipps für den Wohnungskauf in Marbella

Zone für Zone vergleichen. San Pedro, Nueva Andalucía und die Goldene Meile sind eigene Märkte; ein Quadratmeterpreis sagt erst mit der Zone etwas aus.

Die Baugenehmigung prüfen lassen. Bei Bestandswohnungen sieht Ihr Anwalt die Planungsgeschichte an; bei Neubauten ist sie aktuell und klar.

Mit gemessenen Vermietungswerten rechnen. In Marbella waren vergleichbare Wohnungen zu einem Drittel bis zur Hälfte ausgelastet, eine solide Grundlage für Ihre Kalkulation.

Das Hausgeld vorab kennen. Der Haushaltsplan der Gemeinschaft zeigt vor der Reservierung, was der Service der Anlage im Monat kostet.

Neubau und Bestand mit Steuern vergleichen. Beim Neubau sind es in Andalusien 11,2 Prozent Steuern, beim Bestand 7 Prozent, bei 700.000 Euro also rund 29.400 Euro Unterschied.

Einen eigenen Anwalt wählen. Der spanische Notar beurkundet neutral; ein unabhängiger Anwalt vertritt allein Sie.

Wer eine Wohnung in Marbella kaufen will, beginnt mit der Zone

Beginnen Sie mit der Zone, dann mit dem Exposé. Sehen Sie sich zwei oder drei Stadtteile an, am besten auch im Winter, und vergleichen Sie dann Projekte innerhalb der Zone, die Ihnen gefällt. Lassen Sie Planungsrecht, Gemeinschaft und Schulden prüfen, bevor Sie reservieren.

Wir arbeiten mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella und kennen die neuen Projekte in San Pedro, Nueva Andalucía und an der Goldenen Meile. Wir besorgen Preislisten, Zahlungspläne und Garantiedokumente und zeigen Ihnen auf Wunsch den Vergleich mit Estepona. Die rechtliche Prüfung übernimmt Ihr Anwalt.