Kaufnebenkosten in Spanien: Steuern, Notar und Grundbuch beim Immobilienkauf
Wer die Kaufnebenkosten in Spanien recherchiert, findet oft eine grobe Spanne von zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Genauer geht es so: Der größte Teil dieser Kosten ist eine einzige Steuer, deren Satz von der Region abhängt, und der Rest sind Gebühren nach amtlichem Tarif, die sich genau ausrechnen lassen. Wer die Posten einzeln kennt, weiß vor der Reservierung, was er zahlt, und muss nicht mit einer Spanne rechnen.
Wir sind selbst aus Deutschland nach Spanien ausgewandert, und ich begleite Käufer an der Costa del Sol persönlich, mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella. In diesem Artikel stehen alle Posten, die beim Kauf einer Immobilie in Andalusien anfallen, jeweils mit der gesetzlichen Fundstelle: die Steuern für Neubau und Bestand, die Gebühren von Notar und Grundbuch nach Tarif, die Kosten einer Hypothek, wer die kommunale Wertzuwachssteuer trägt und was es mit dem Einbehalt von drei Prozent auf sich hat. Am Ende rechnen wir zwei Wohnungen in Estepona durch.
Kaufnebenkosten in Spanien: der Überblick
Die Kaufnebenkosten in Spanien bestehen aus vier Gruppen. Die Steuer beim Kauf ist mit Abstand der größte Posten. Die Gebühren von Notar und Grundbuch sind klein im Verhältnis zum Preis. Die Beratung durch Anwalt und gegebenenfalls Gestoría ist frei verhandelbar. Und bei einer Finanzierung kommen Kosten der Hypothek hinzu, die das Gesetz inzwischen weitgehend der Bank zuweist.
| Posten | Bestand | Neubau vom Bauträger |
|---|---|---|
| Steuer auf den Kauf | 7 % Grunderwerbsteuer | 10 % Mehrwertsteuer |
| Stempelsteuer | entfällt | 1,2 % auf die Urkunde |
| Notar | amtlicher Tarif | amtlicher Tarif |
| Grundbuch | amtlicher Tarif | amtlicher Tarif |
| Anwalt, Gestoría | frei vereinbart | frei vereinbart |
Die entscheidende Weiche ist also die Frage, ob Sie von einem Bauträger kaufen oder von einem privaten Eigentümer. Davon hängt ab, welche Steuer anfällt, und die Differenz zwischen beiden ist größer als alle übrigen Nebenkosten zusammen.
Warum überall zehn bis fünfzehn Prozent steht
Wer „Kaufnebenkosten in Spanien" in eine Suchmaschine eingibt, bekommt fast immer dieselbe Spanne. Für einen konkreten Kauf in Andalusien lässt sich der Betrag genau rechnen. Sie entsteht aus zwei Dingen. Erstens legen die Regionen die Sätze der Grunderwerb- und der Stempelsteuer selbst fest, und eine Spanne für ganz Spanien muss die teuersten und die günstigsten Regionen abdecken. Zweitens werfen viele Rechnungen Neubau und Bestand, Anwalt und Makler, Hypothek und Kauf in einen Topf. Für eine Entscheidung an der Costa del Sol ist diese Spanne zu grob. Hier gelten die andalusischen Sätze, und mit ihnen lässt sich genau rechnen.
Kaufnebenkosten in Spanien beim Bestand: 7 Prozent Grunderwerbsteuer
Wer eine gebrauchte Immobilie von einem Privatverkäufer kauft, zahlt in Spanien die Grunderwerbsteuer, das Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP. Sie ist eine staatliche Steuer, deren Satz die Regionen festlegen. Deshalb liest man in deutschen Ratgebern oft Spannen von sechs bis elf Prozent: Sie beschreiben ganz Spanien, nicht die Region, in der Sie kaufen.
In Andalusien, also an der gesamten Costa del Sol, beträgt der allgemeine Satz seit dem 28. April 2021 7 Prozent. Das Landesgesetz über die abgetretenen Steuern, die Ley 5/2021, sieht daneben ermäßigte Sätze für bestimmte Käufe eines Hauptwohnsitzes vor, die an Bedingungen geknüpft sind. Für den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Zweitwohnsitzes gilt in der Regel der allgemeine Satz. Ob Sie eine Ermäßigung erreichen, prüft Ihr Anwalt.
Der Referenzwert als Bemessungsgrundlage
Die Grunderwerbsteuer wird nicht einfach auf den Kaufpreis berechnet. Nach Artikel 10.2 des Gesetzes über die Grunderwerb- und Stempelsteuer ist Bemessungsgrundlage der valor de referencia, ein Wert, den das Kataster für jede Immobilie ermittelt. Nur wenn der Kaufpreis oder der erklärte Wert höher ist, gilt dieser.
Für Käufer bedeutet das: Wer eine Immobilie besonders günstig kauft, etwa weil der Verkäufer schnell verkaufen muss, zahlt die Steuer trotzdem auf den Referenzwert, wenn dieser über dem Preis liegt. Den Referenzwert einer Immobilie kann der Eigentümer über das Kataster abrufen; lassen Sie ihn sich vor der Reservierung geben. Anfechten lässt er sich nach Artikel 10.3 nur im Rahmen der Steuerfestsetzung oder eines Antrags auf Berichtigung, nicht vorab.
Gibt es für eine Immobilie keinen Referenzwert, oder kann das Kataster ihn nicht bescheinigen, gilt nach demselben Artikel der höchste Wert aus dem erklärten Wert, dem vereinbarten Preis und dem Marktwert, vorbehaltlich einer Prüfung durch die Finanzverwaltung. Abziehen lassen sich von der Bemessungsgrundlage nur Belastungen, die den Wert der Immobilie mindern, nicht aber Schulden, auch wenn sie durch eine Hypothek gesichert sind. Eine Hypothek, die Sie beim Kauf übernehmen, senkt die Grunderwerbsteuer also nicht.
Kaufnebenkosten in Spanien beim Neubau: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer
Beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern die Mehrwertsteuer. Für Wohnungen beträgt sie 10 Prozent, und sie wird nicht erst beim Notar fällig, sondern mit jeder Rate: Der Bauträger stellt sie auf jede Anzahlung während der Bauzeit in Rechnung. Wer eine Neubauwohnung mit einem Zahlungsplan kauft, zahlt die Steuer also Schritt für Schritt mit.
Dazu kommt die Stempelsteuer, das Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD. Sie fällt nach Artikel 31.2 des Gesetzes auf die erste Kopie einer notariellen Urkunde an, die ins Grundbuch eingetragen werden kann, zum Satz der Region. In Andalusien sind das seit dem 28. April 2021 1,2 Prozent. Beim Neubau zahlen Sie in Andalusien also insgesamt 11,2 Prozent Steuern, beim Bestand 7 Prozent.
Stellplatz und Abstellraum beim Neubau
Der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 10 Prozent gilt nach Artikel 91 des Mehrwertsteuergesetzes für Wohnungen einschließlich höchstens zweier Stellplätze und der Nebenräume im Gebäude, wenn sie zusammen mit der Wohnung übertragen werden. Kaufen Sie einen Stellplatz oder Abstellraum getrennt, etwa später oder von einem anderen Verkäufer, greift der ermäßigte Satz nicht. Wer mehrere Stellplätze möchte, sollte das beim Bauträger vor dem Vertrag klären und alles in einem Vertrag zusammenfassen.
Dieser Unterschied zwischen den Steuerarten gehört in jeden Vergleich zwischen Neubau und Bestand. Eine neue Wohnung, die pro Quadratmeter etwas mehr kostet als eine gebrauchte, ist nach Steuern noch einmal teurer. Umgekehrt enthält der Neubaupreis Garantien, die der Bestand nicht bietet: Die Anzahlungen sind nach der ersten Zusatzbestimmung des Bauordnungsgesetzes Ley 38/1999 über ein Sonderkonto und eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung abgesichert, einschließlich der gezahlten Steuern und gesetzlicher Zinsen.
Notar und Grundbuch: Gebühren nach amtlichem Tarif
Notar und Grundbuch werden in Spanien nicht frei verhandelt, sondern nach Tarifen abgerechnet, die per Königlichem Dekret festgelegt sind: das Dekret 1426/1989 für die Notare und das Dekret 1427/1989 für die Grundbuchämter. Beide staffeln die Gebühr nach dem Wert, und bei beiden sinkt der Satz mit steigendem Preis. Deshalb machen Notar und Grundbuch bei teuren Immobilien nur einen Bruchteil eines Prozents aus.
Der Notartarif
Für Urkunden mit einem Wert gilt nach Anhang I Nummer 2 des Notartarifs: bis 6.010,12 Euro eine feste Gebühr von gut 90 Euro, darüber gestaffelte Promillesätze von 4,5 Promille für den Teil bis rund 30.000 Euro bis zu 0,3 Promille für den Teil über rund 601.000 Euro. Auf alle diese Beträge wird ein Abschlag von 5 Prozent angewendet. Über rund sechs Millionen Euro ist die Gebühr frei vereinbar.
Der Grundbuchtarif
Beim Grundbuch ist es ähnlich: bis 6.010,12 Euro rund 24 Euro, darüber gestaffelte Sätze von 1,75 Promille bis 0,2 Promille, ebenfalls mit einem Abschlag von 5 Prozent. Nach oben ist die Gebühr für eine Eintragung auf 2.181,67 Euro begrenzt, nach unten auf 24,04 Euro.
| Kaufpreis | Notar, Grundgebühr | Grundbuch, Grundgebühr |
|---|---|---|
| 300.000 € | rund 388 € | rund 205 € |
| 500.000 € | rund 483 € | rund 262 € |
| 1.000.000 € | rund 645 € | rund 367 € |
Die Rechnung, die Sie am Ende bekommen, liegt höher als diese Grundgebühr. Hinzu kommen Kopien der Urkunde, zusätzliche Seiten, eigene Eintragungen für Stellplatz oder Abstellraum, wenn sie eigene Grundbuchnummern haben, und die Mehrwertsteuer auf die Leistungen. Für die Größenordnung reicht das Wissen, dass Notar und Grundbuch zusammen bei den meisten Käufen an der Costa del Sol im Bereich von einigen hundert bis gut tausend Euro liegen, nicht bei mehreren Prozent des Preises. Wer eine höhere Pauschale veranschlagt bekommt, sollte nachfragen, was darin steckt.
Wer die Kaufnebenkosten in Spanien trägt: die gesetzliche Grundregel
Welche Kosten Käufer und Verkäufer tragen, regelt im Grundsatz das spanische Zivilgesetzbuch. Nach Artikel 1455 trägt der Verkäufer die Kosten für die Errichtung der notariellen Urkunde, der Käufer die Kosten der ersten Kopie und alles, was nach dem Verkauf anfällt, etwa die Eintragung im Grundbuch, sofern nichts anderes vereinbart ist. Die Steuer auf den Kauf, also Grunderwerb- oder Mehrwert- und Stempelsteuer, schuldet ohnehin der Käufer.
Der entscheidende Zusatz lautet „sofern nichts anderes vereinbart ist". In der Praxis steht die Kostenverteilung im Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag und in den Kaufverträgen der Bauträger. Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben, und lassen Sie Ihren Anwalt prüfen, ob sie von der gesetzlichen Grundregel abweicht. Mit Kenntnis der Tarife geht es dabei oft nur um einige hundert Euro; wichtiger ist, dass die Regel eindeutig ist, damit es am Notartisch keine Diskussion gibt.
Die Kosten vor dem Kauf
Neben den Kosten, die mit dem Kauf selbst anfallen, gibt es Ausgaben davor, die in keiner Tabelle zu den Kaufnebenkosten in Spanien stehen. Auch sie lassen sich gut planen. Dazu gehören die Besichtigungsreise, bei einer Bestandsimmobilie ein technisches Gutachten, bei einer Finanzierung das Wertgutachten der Bank, und wenn Sie nicht selbst zum Notar kommen, eine Vollmacht mit Beglaubigung und Apostille. Für die Eröffnung eines spanischen Kontos und für die NIE fallen kleine Beträge an.
Diese Posten sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering, aber sie sind unvermeidlich, und das technische Gutachten ist bei einer Bestandsimmobilie die beste Investition vor dem Kauf. Planen Sie sie von Anfang an mit, statt sie aus der Reserve für Möbel und Einrichtung zu bezahlen.
Anwalt, Gestoría und Übersetzungen
Einen eigenen Anwalt verlangt in Spanien kein Gesetz. Trotzdem gehört er zu jedem Kauf, denn der Notar beurkundet neutral und vertritt keine der beiden Seiten. Der Anwalt prüft Grundbuch, Schulden, Genehmigungen und Verträge, begleitet Reservierung und Anzahlungsvertrag und vertritt Sie auf Wunsch per Vollmacht beim Notar. Sein Honorar ist frei vereinbart, oft als Pauschale oder als Prozentsatz des Preises. Lassen Sie sich vorher ein schriftliches Angebot machen, das genau beschreibt, was enthalten ist.
Eine Gestoría übernimmt Verwaltungsaufgaben: Steuererklärungen zum Kauf einreichen, die Eintragung im Grundbuch verfolgen, Versorger und Grundsteuer umschreiben. Viele Anwälte bieten das mit an. Dazu kommen kleinere Beträge für Übersetzungen, Vollmachten, Apostillen und Beglaubigungen, wenn Sie nicht selbst zum Notar kommen.
Die NIE selbst kostet wenig: Die Zuteilung einer NIE ohne Umzug kostet 9,84 Euro, die Registrierung als EU-Bürger mit Wohnsitz in Spanien 12 Euro. Wie Sie die Nummer von Deutschland aus bekommen, steht im Artikel NIE-Nummer beantragen. Der Grundbuchauszug, die Nota simple, kostet beim Colegio de Registradores 9,02 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wenn Sie finanzieren: die Kosten der Hypothek
Früher trug der Kreditnehmer in Spanien fast alle Kosten der Hypothek. Das hat sich geändert. Seit dem Immobilienkreditgesetz Ley 5/2019 trägt nach Artikel 14.1.e die Bank die Kosten des Notars für die Hypothekenurkunde, die Eintragung der Hypothek im Grundbuch und die Gestoría. Sie selbst zahlen das Wertgutachten, die tasación. Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde schuldet seit November 2018 nach Artikel 29 des Gesetzes über die Grunderwerb- und Stempelsteuer ebenfalls der Kreditgeber.
Für Ihre Kaufnebenkosten bedeutet eine Finanzierung also vor allem das Gutachten und gegebenenfalls Bankgebühren, die im bindenden Angebot stehen müssen, das die Bank Ihnen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift vorlegt. Eine Gebäude- oder Kreditausfallversicherung darf die Bank verlangen, muss aber nach Artikel 17.3 gleichwertige Policen anderer Anbieter ohne Aufschlag akzeptieren.
Auch die Kosten eines späteren Ausstiegs sind begrenzt. Zahlen Sie einen Kredit mit variablem Zins vorzeitig zurück, darf die Bank nach Artikel 23 des Gesetzes je nach Vertrag höchstens 0,15 Prozent in den ersten fünf Jahren oder 0,25 Prozent in den ersten drei Jahren verlangen; bei festem Zins höchstens 2 Prozent in den ersten zehn Jahren und 1,5 Prozent danach, jeweils nicht mehr als den tatsächlichen Verlust der Bank. Das gehört nicht zu den Kaufnebenkosten, aber in die Entscheidung zwischen festem und variablem Zins.
Die Plusvalía: wer die Wertzuwachssteuer zahlt
Beim Verkauf einer Immobilie erhebt die Gemeinde eine Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens, die plusvalía municipal. In deutschen Ratgebern taucht sie manchmal als Kaufnebenkosten auf. Rechtlich ist das nicht richtig: Nach Artikel 106.1.b des Gesetzes über die Gemeindefinanzen schuldet bei einem Verkauf derjenige die Steuer, der die Immobilie überträgt, also der Verkäufer. Beim Kauf vom Bauträger ist das der Bauträger.
Berechnet wird die Plusvalía nach Artikel 107 desselben Gesetzes auf den Wertzuwachs des Bodens über höchstens zwanzig Jahre: Der Katasterwert des Bodens zum Zeitpunkt des Verkaufs wird mit einem Koeffizienten multipliziert, der von der Haltedauer abhängt. Es geht also um den Boden, nicht um das Gebäude, und um den Katasterwert, nicht um den Kaufpreis. Bei einer Wohnung in einer großen Anlage ist der Bodenanteil klein, bei einer Villa mit großem Grundstück entsprechend größer.
An der Costa del Sol, wo viele Verkäufer von Bestandsimmobilien selbst Ausländer sind, ist diese Konstellation häufig. In der Praxis wird der Betrag für die Plusvalía zusammen mit den drei Prozent vom Kaufpreis einbehalten und vom Anwalt abgeführt. Für Sie als Käufer ist das kein zusätzlicher Kostenposten, weil es aus dem Kaufpreis bezahlt wird, aber es ist eine Pflicht, die Sie kennen sollten.
Zwei Wohnungen in Estepona durchgerechnet
Mit den Tarifen und Steuersätzen lassen sich die Kaufnebenkosten in Spanien für eine konkrete Wohnung vorab genau rechnen. Wir nehmen eine Wohnung mit 80 Quadratmetern in Estepona zu den Medianpreisen unserer eigenen Marktauswertung: 5.135 Euro pro Quadratmeter für eine neue Wohnung am 21. September 2026 und 4.604 Euro für eine Bestandswohnung im September 2026.
| Posten | Neubau, 410.800 € | Bestand, 368.320 € |
|---|---|---|
| Steuer auf den Kauf | 41.080 € Mehrwertsteuer | 25.782 € Grunderwerbsteuer |
| Stempelsteuer | 4.930 € | entfällt |
| Notar, Grundgebühr | rund 441 € | rund 420 € |
| Grundbuch, Grundgebühr | rund 237 € | rund 225 € |
| Steuern und Grundgebühren | rund 46.690 € | rund 26.430 € |
Die neue Wohnung kostet in diesem Beispiel gut 42.000 Euro mehr, und die Steuern beim Kauf erhöhen den Abstand um weitere gut 20.000 Euro. Rechnet man Anwalt und Nebenleistungen hinzu, liegen die Kaufnebenkosten für die neue Wohnung bei gut 11 Prozent des Preises, für die Bestandswohnung bei gut 7 Prozent, plus Beratung. Die oft genannten zehn bis fünfzehn Prozent treffen in Andalusien also eher den Neubau als den Bestand.
Dafür bekommt man beim Neubau die gesetzlichen Garantien, aktuelle Energiestandards und eine Gemeinschaft ohne Altschulden. Warum der Aufschlag für neue Wohnungen in Estepona trotzdem moderat ist, zeigt unser Beitrag zum Neubau-Aufschlag in Estepona. Die aktuellen Neubauprojekte in Estepona finden Sie in unserer Übersicht.
Kaufnebenkosten in Spanien bei einer Villa
Bei Villenpreisen werden die Unterschiede zwischen Neubau und Bestand groß, während Notar und Grundbuch nur wenig steigen. Für eine Villa zu 1,8 Millionen Euro ergibt sich nach denselben Sätzen und Tarifen folgendes Bild:
| Posten | Neubauvilla | Bestandsvilla |
|---|---|---|
| Steuer auf den Kauf | 180.000 € Mehrwertsteuer | 126.000 € Grunderwerbsteuer |
| Stempelsteuer | 21.600 € | entfällt |
| Notar, Grundgebühr | rund 873 € | rund 873 € |
| Grundbuch, Grundgebühr | rund 519 € | rund 519 € |
Zwischen Neubau und Bestand liegen bei diesem Preis gut 75.000 Euro Steuerdifferenz, während Notar und Grundbuch zusammen unter 1.400 Euro Grundgebühr bleiben. Wie sich Neubau- und Bestandspreise bei Villen an der Costa del Sol unterscheiden und was bei einer Villa sonst zu prüfen ist, steht im Artikel Villa in Spanien kaufen.
Die Mehrwertsteuer im Zahlungsplan eines Neubaus
Beim Neubau ist es hilfreich, die Steuer im Zahlungsplan sichtbar zu machen, denn sie wird mit jeder Rate fällig. Ein vereinfachtes Beispiel: Angenommen, eine neue Wohnung kostet 410.800 Euro, und der Zahlungsplan sieht eine Reservierung, eine erste Rate bei Vertragsunterzeichnung, eine zweite während der Bauzeit und den Rest bei der Übergabe vor. Auf jede dieser Zahlungen kommen 10 Prozent Mehrwertsteuer, zusammen 41.080 Euro. Die Stempelsteuer von 4.930 Euro fällt erst mit der notariellen Kaufurkunde bei der Übergabe an.
Welche Raten ein Bauträger verlangt, ist von Projekt zu Projekt verschieden; das Beispiel beschreibt keinen konkreten Plan. Wichtig ist das Prinzip: Überweisen Sie jede Rate mit Mehrwertsteuer auf das Sonderkonto, das im Vertrag steht, und lassen Sie sich für jede Rate eine Rechnung und die Bestätigung geben, dass sie von der Bankbürgschaft oder Versicherung gedeckt ist. Nach dem Bauordnungsgesetz umfasst diese Absicherung auch die gezahlten Steuern.
Unterlagen, die der Verkäufer stellt
Einige Unterlagen, die für den Kauf nötig sind, kosten Sie nichts, weil der Verkäufer sie beibringen muss. Dazu gehört der Energieausweis: Nach Artikel 17.2 des Königlichen Dekrets 390/2021 wird der registrierte Ausweis mit Label dem Kaufvertrag beigefügt. Bei einer Wohnung in einer Anlage gehört die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über offene Beträge dazu, ohne die der Notar nicht beurkunden darf. Und beim Neubau übergibt der Bauträger das Garantiedokument für Ihre Anzahlungen und bei Fertigstellung die Unterlagen zur Bezugsfähigkeit.
Was Sie selbst beschaffen, sind vor allem die Nota simple, Ihre NIE und gegebenenfalls ein technisches Gutachten. Welche Unterlagen bei einer Wohnung im Einzelnen wichtig sind, steht im Artikel Wohnung in Spanien kaufen.
Wann die Kaufnebenkosten in Spanien fällig werden
Die Kaufnebenkosten in Spanien fallen nicht auf einmal an, sondern verteilt über den Kauf. Wer das weiß, plant seine Liquidität besser.
- Vor der Reservierung: NIE, Nota simple, Anwalt. Kleine Beträge, aber die Voraussetzung für alles andere.
- Bei Reservierung und Anzahlungsvertrag: Beim Neubau die ersten Raten mit 10 Prozent Mehrwertsteuer darauf. Beim Bestand meist eine Anzahlung von zehn Prozent als Reuegeld nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs, ohne Steuer.
- Während der Bauzeit: Jede Rate an den Bauträger enthält die Mehrwertsteuer.
- Beim Notar: Restkaufpreis, beim Neubau mit der restlichen Mehrwertsteuer. Bei nichtresidentem Verkäufer behalten Sie die drei Prozent ein.
- Nach dem Notar: Grunderwerb- beziehungsweise Stempelsteuer erklären und zahlen, Notar- und Grundbuchrechnung, Eintragung im Grundbuch.
Die Erklärung der Grunderwerb- oder Stempelsteuer übernimmt in der Regel Ihr Anwalt oder die Gestoría. Lassen Sie sich die Frist nennen und den Zahlungsnachweis geben, denn ohne ihn trägt das Grundbuch den Kauf nicht ein.
Nach dem Kauf: die laufenden Kosten
Mit dem Notartermin sind die Kaufnebenkosten in Spanien bezahlt. Danach kommen nur noch die laufenden Kosten. Jedes Jahr zahlen Sie die Grundsteuer IBI an die Gemeinde. In Estepona lag der durchschnittliche Bescheid nach dem Gemeindehaushalt 2026 bei 556 Euro, und im Einwohnerregister gemeldete Einwohner erhalten eine Ermäßigung. In einer Wohnanlage kommt das Hausgeld hinzu, dazu Versicherung, Strom und Wasser.
Wer in Deutschland wohnen bleibt, zahlt außerdem jährlich die Nichtresidentensteuer, als EU-Bürger 19 Prozent auf einen fiktiven Mietwert von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, bei Vermietung auf die Einkünfte nach Abzug der Kosten. Erklärt wird sie mit dem Modelo 210. Was das Leben an der Costa del Sol insgesamt kostet, steht im Artikel Lebenshaltungskosten in Spanien.
Die Grundsteuer im Jahr des Kaufs
Ein kleiner Posten, der beim Notartermin regelmäßig zur Sprache kommt, ist die Grundsteuer des laufenden Jahres. Nach Artikel 75 des Gesetzes über die Gemeindefinanzen entsteht die Grundsteuer IBI am ersten Tag des Jahres, und das Steuerjahr ist das Kalenderjahr. Wer am 1. Januar Eigentümer ist, schuldet die Steuer für das ganze Jahr gegenüber der Gemeinde. Kaufen Sie im Laufe des Jahres, zahlt also der Verkäufer den Bescheid dieses Jahres.
Käufer und Verkäufer vereinbaren deshalb häufig im Kaufvertrag, die Grundsteuer anteilig nach Tagen zu verteilen. Das ist eine Vereinbarung zwischen den Parteien, keine gesetzliche Pflicht, und sie sollte ausdrücklich im Vertrag stehen. Ab dem folgenden 1. Januar sind Sie der Steuerschuldner, und der Bescheid geht an Sie, sofern der Eigentümerwechsel beim Kataster angekommen ist. Lassen Sie die Abbuchung der Grundsteuer und des Hausgelds gleich nach dem Kauf auf Ihr spanisches Konto umstellen.
Wenn Sie später verkaufen
Die Kaufnebenkosten in Spanien zählen später beim Verkauf mit. Sie sind nicht verloren, wenn Sie die Immobilie irgendwann verkaufen. Nach Artikel 35.1.b des spanischen Einkommensteuergesetzes gehören die mit dem Erwerb verbundenen Kosten und Steuern, die der Käufer gezahlt hat, zum Anschaffungswert, ebenso Investitionen und Verbesserungen. Sie mindern damit einen späteren Veräußerungsgewinn. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen und Steuerbelege des Kaufs auf, auch die von Notar, Grundbuch und Anwalt.
Beim Verkauf sind Sie selbst der Verkäufer mit den Pflichten, die heute der Verkäufer Ihrer Immobilie hat. Sie schulden die kommunale Wertzuwachssteuer. Sind Sie dann nicht in Spanien ansässig, zahlen Sie auf den Veräußerungsgewinn 19 Prozent Nichtresidentensteuer, und Ihr Käufer behält nach Artikel 25.2 des Gesetzes über die Einkommensteuer der Nichtansässigen 3 Prozent des Preises ein und führt sie als Vorauszahlung ab. Ist Ihre tatsächliche Steuer niedriger, können Sie die Differenz zurückfordern. Wie sich der Verkauf in Deutschland auswirkt, klärt ein Steuerberater, der beide Länder kennt.
Ihr Kostenplan vor der Reservierung
Bevor Sie reservieren, sollte jeder Posten eine Zahl haben. Diese Liste hilft, nichts zu vergessen:
- Kauf vom Bauträger oder von privat: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer oder Grunderwerbsteuer
- Referenzwert der Immobilie, wenn Sie aus dem Bestand kaufen
- Notar und Grundbuch nach Tarif, plus Kopien und Mehrwertsteuer
- Schriftliches Angebot Ihres Anwalts, gegebenenfalls der Gestoría
- Kostenklausel im Reservierungs- und Anzahlungsvertrag
- Bei ausländischem Verkäufer: Einbehalt von 3 Prozent und Plusvalía
- Bei Finanzierung: Wertgutachten und Gebühren laut bindendem Angebot
- Laufende Kosten ab dem ersten Jahr: Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung
Neubauprojekte in Estepona
Sechs Tipps, mit denen Sie die Kaufnebenkosten in Spanien sicher planen
Mit dem richtigen Satz rechnen. Zehn bis fünfzehn Prozent sind nur eine grobe Spanne für ganz Spanien. In Andalusien sind es 7 Prozent Steuer beim Bestand und 11,2 Prozent beim Neubau, plus Gebühren und Beratung.
Den Referenzwert abfragen. Er ist online beim Kataster abrufbar; liegt er über dem Kaufpreis, ist er die Bemessungsgrundlage.
Die Mehrwertsteuer in den Raten einplanen. Beim Neubau enthält jede Anzahlung die Steuer, das gehört in die Liquiditätsplanung für die Bauzeit.
Die Plusvalía dem Verkäufer zuordnen. Sie ist Sache des Verkäufers und gehört nicht zu Ihren Kaufnebenkosten.
Den Einbehalt bei ausländischen Verkäufern regeln. Die drei Prozent behält Ihr Anwalt beim Notartermin ein und führt sie ab.
Stellplätze zusammen mit der Wohnung kaufen. Beim Neubau gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz für bis zu zwei Stellplätze und die Nebenräume, wenn sie zusammen mit der Wohnung übertragen werden.
Kaufnebenkosten in Spanien vorab rechnen: so gehen Sie vor
Die Kaufnebenkosten in Spanien lassen sich Posten für Posten vorab rechnen. Klären Sie zuerst, ob Sie vom Bauträger oder von einem Privatverkäufer kaufen, denn davon hängt die Steuer ab. Lassen Sie sich den Referenzwert und bei ausländischen Verkäufern die Einbehalte nennen, holen Sie ein schriftliches Angebot Ihres Anwalts ein, und rechnen Sie Notar und Grundbuch nach Tarif.
Wir rechnen Ihnen die Kaufnebenkosten für jede Wohnung und jede Villa durch, die Sie interessiert, bevor Sie reservieren. Die steuerliche und rechtliche Beratung übernimmt Ihr Anwalt. Den gesamten Ablauf eines Kaufs finden Sie im Leitfaden Haus in Spanien kaufen.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?
Die Kaufnebenkosten in Spanien bestehen in Andalusien vor allem aus der Steuer: 7 Prozent Grunderwerbsteuer beim Bestand oder 10 Prozent Mehrwertsteuer plus 1,2 Prozent Stempelsteuer beim Neubau. Notar und Grundbuch kosten nach amtlichem Tarif meist nur einige hundert Euro Grundgebühr, dazu kommen Kopien, Mehrwertsteuer, Anwalt und gegebenenfalls Gestoría.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Spanien?
Das hängt von der Region ab, denn die Grunderwerbsteuer ist Sache der autonomen Gemeinschaften. In Andalusien, also an der Costa del Sol, beträgt der allgemeine Satz seit dem 28. April 2021 7 Prozent.
Zahlt man beim Neubau in Spanien Grunderwerbsteuer?
Nein. Beim Kauf vom Bauträger fällt statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer an, für Wohnungen 10 Prozent, dazu in Andalusien 1,2 Prozent Stempelsteuer auf die notarielle Urkunde.
Was ist der Referenzwert bei der Grunderwerbsteuer?
Der vom Kataster ermittelte Wert einer Immobilie. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Referenzwert berechnet, oder auf den Kaufpreis, wenn dieser höher ist. Liegt der Referenzwert über dem Kaufpreis, zahlen Sie auf den Referenzwert.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf in Spanien?
Die Grundgebühr folgt einem amtlichen Tarif und sinkt prozentual mit dem Preis. Nach unserer Rechnung liegt sie nach dem vorgeschriebenen Abschlag von 5 Prozent bei rund 483 Euro für 500.000 Euro Kaufpreis, zuzüglich Kopien, Folgeseiten und Mehrwertsteuer.
Wer zahlt die Plusvalía beim Immobilienkauf in Spanien?
Der Verkäufer. Ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige Person, behält der Käufer den Betrag in der Regel vom Kaufpreis ein und führt ihn für den Verkäufer ab.
Was ist der 3-Prozent-Einbehalt beim Kauf in Spanien?
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie binnen eines Monats mit dem Modelo 211 an das Finanzamt ab, als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers.
Kaufnebenkosten in Spanien: was kostet eine Hypothek zusätzlich?
Wenig: Die Kaufnebenkosten in Spanien steigen durch eine Hypothek kaum, denn nach dem Immobilienkreditgesetz Ley 5/2019 trägt die Bank Notar, Grundbuch und Gestoría der Hypothek, der Kunde das Wertgutachten. Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde zahlt seit November 2018 ebenfalls die Bank.
Sind die Kaufnebenkosten in Spanien steuerlich absetzbar?
Beim späteren Verkauf erhöhen die beim Kauf gezahlten Steuern und Gebühren in Spanien in der Regel den Anschaffungswert und mindern so den Gewinn. Wie das in Ihrem Fall wirkt, klärt ein Steuerberater, der beide Länder kennt.
Quellen & offizielle Links
- Junta de Andalucía – Tipo de gravamen general ITPAJD (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto refundido ITPAJD (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Real Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (Art. 106) (geprüft 21.09.2026)
