Haus in Spanien kaufen: Ablauf, Kosten und Steuern für Deutsche
Der spanische Immobilienkauf ist kein Abenteuer, sondern ein altes, eingespieltes Verfahren: Reservierung, privater Vertrag, Notar, Grundbuch. Wer ein Haus in Spanien kaufen möchte, braucht vor allem drei Dinge: die richtige Reihenfolge der Schritte, das Geld zur richtigen Zeit am richtigen Ort und einen eigenen Anwalt für die Prüfungen.
Dieser Leitfaden beschreibt, was es praktisch bedeutet, ein Haus in Spanien zu kaufen: von der NIE bis zur Schlüsselübergabe, mit den Kosten und Steuern an der Stelle, an der sie anfallen. Wir arbeiten in Estepona an der Costa del Sol, die Beispiele stammen deshalb aus Andalusien. Der Ablauf ist in ganz Spanien gleich, nur die regionalen Steuersätze unterscheiden sich.
Dürfen Deutsche in Spanien überhaupt kaufen?
Ja, ohne Einschränkung und ohne Aufenthaltstitel. Ihre Staatsangehörigkeit ändert nichts an Ihren Rechten als Eigentümer. Sie ändert nur zwei Dinge: den Steuersatz, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, und die Frage, ob Sie ganzjährig hier leben dürfen oder nur zu Besuch kommen.
Umgekehrt gilt seit dem 3. April 2025: Ein Kauf bringt keinen Aufenthaltstitel mehr. Das Investorenvisum, bekannt als Golden Visa, wurde abgeschafft. Wer dauerhaft hier leben will, braucht ein eigenes Visum, in der Regel das nicht erwerbstätige Visum mit 2.400 Euro Einkommen im Monat plus 600 Euro je Familienmitglied oder das Visum für internationale Telearbeit mit 2.849 Euro im Monat.
Von der diskutierten Steuer von bis zu 100 Prozent für Käufer von außerhalb der EU haben Sie vielleicht gelesen. Für Deutsche wäre sie ohnehin nicht einschlägig, und sie ist bis heute nur ein Gesetzentwurf, der seit Mai 2025 im Parlament liegt und nie beraten wurde.
Was Sie vor der ersten Besichtigung brauchen
Bevor Sie ein Haus in Spanien kaufen, brauchen Sie drei Dinge: NIE, Bankkonto und einen eigenen Anwalt.
Die NIE-Nummer
Die NIE ist Ihre spanische Ausländeridentifikationsnummer und die Voraussetzung für alles Weitere: Kaufvertrag, Steuern, Strom, Wasser. Sie beantragen sie beim zuständigen spanischen Konsulat in Deutschland oder bei der Polizei in Spanien, und Sie können das auch Ihrem Anwalt per Vollmacht überlassen. Fangen Sie früh damit an, dann ist die Nummer zum Notartermin längst da.
Ein spanisches Bankkonto
Über das Konto laufen Kaufpreis, Versorgungsverträge und Gemeinschaftskosten. Nichtresidenten eröffnen es mit einer Nichtansässigkeitsbescheinigung, die die Bank besorgt. Achten Sie auf die Wechselkurse: Bei einem sechsstelligen Betrag lohnt der Vergleich zwischen Ihrer Bank und einem spezialisierten Anbieter, und später wiederholt sich der Vorteil jeden Monat.
Einen eigenen Anwalt
Rechtlich vorgeschrieben ist er nicht, und doch ist er die beste Investition des Kaufs. Der Notar prüft Identität und Form der Urkunde; Ihr Anwalt prüft Genehmigungen, Beschlüsse der Gemeinschaft und ob das Haus auf dem Papier so existiert, wie es dasteht. Der Anwalt soll unabhängig sein: nicht vom Verkäufer empfohlen, nicht Teil der Bauträgergruppe, nicht im selben Büro wie die Agentur. Rechnen Sie mit etwa einem Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und lassen Sie sich ein Festhonorar nennen.
Der Ablauf Schritt für Schritt
Ein Hauskauf in Spanien folgt sechs klaren Schritten, von der Reservierung bis zum Grundbuch.
- Angebot und Reservierung. Nach der Einigung nimmt eine Reservierungsgebühr, meist 6.000 bis 10.000 Euro, die Immobilie für einige Wochen vom Markt. Das Geld gehört auf ein Anderkonto der Agentur oder des Anwalts und muss zurückfließen, wenn die Prüfung etwas zutage fördert.
- Rechtliche Prüfung. Ihr Anwalt zieht den Grundbuchauszug (nota simple), prüft Eigentümer, Lasten, Hypotheken, Baugenehmigung und Erstbezugslizenz, gleicht Kataster und Realität ab und liest die Gemeinschaftsunterlagen.
- Privater Kaufvertrag mit Anzahlung. Üblicherweise zwei bis vier Wochen nach der Reservierung, mit rund zehn Prozent Anzahlung, meist als arras penitenciales: Die Anzahlung bindet beide Seiten; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück.
- Finanzierung, falls nötig. Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten mit niedrigerer Beleihung und mehr Unterlagen, oft übersetzt. Den Antrag parallel zum Vertrag starten, nicht danach, und eine Finanzierungsbedingung schriftlich in den Vertrag aufnehmen.
- Notartermin. Alle Beteiligten unterschreiben die escritura, der Restkaufpreis wird per bankbestätigtem Scheck oder Überweisung geleistet, die Steuern werden abgeführt, die Schlüssel wechseln am selben Tag.
- Grundbuch und Umschreibung. Der Anwalt meldet die Urkunde zur Eintragung an und lässt Strom, Wasser, IBI und Gemeinschaftskosten auf Ihren Namen umschreiben.
Wie lange das dauert
Eine Bestandsimmobilie ohne Finanzierung ist in sechs bis acht Wochen abgewickelt. Mit Hypothek kommen einige Wochen für Schätzung und Zusage dazu, realistisch sind zehn bis vierzehn. Ihr Anwalt prüft in der ersten Woche Grundbuch, Kataster und Genehmigungen, sodass der Zeitplan von Anfang an steht. Beim Neubau entfallen diese Fragen weitgehend, weil Baugenehmigung und Erstbezugslizenz neu sind.
Muss ich persönlich beim Notar sein?
Nein. Eine notarielle Vollmacht, erteilt in Spanien oder vor einem spanischen Konsulat in Deutschland, erlaubt Ihrem Anwalt, für Sie zu unterschreiben. Das ist gängige Praxis und kein Zeichen dafür, dass etwas ungewöhnlich läuft. Die Lage sollten Sie einmal selbst gesehen haben: Vor Ort sehen Sie, wo nachmittags die Sonne steht und wie die Umgebung lebt.
Was es wirklich kostet, ein Haus in Spanien zu kaufen
Der größte Posten der Nebenkosten ist die Steuer, und sie hängt davon ab, ob die Immobilie neu ist oder aus zweiter Hand kommt: In Andalusien sind es 7 Prozent beim Bestand und 11,2 Prozent beim Neubau. Notar und Grundbuch rechnen nach amtlichem Tarif ab und kosten meist nur einige hundert Euro Grundgebühr, das Anwaltshonorar ist frei vereinbart. Alle Posten mit Fundstellen und zwei durchgerechneten Beispielen stehen im Artikel Kaufnebenkosten in Spanien.
| Posten | Bestand | Neubau |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 7 % | — |
| Mehrwertsteuer (IVA) | — | 10 % |
| Beurkundungssteuer (AJD) | — | 1,2 % |
| Notar, Grundbuch | amtlicher Tarif | amtlicher Tarif |
| Anwalt | frei vereinbart | frei vereinbart |
Der Referenzwert als Steuergrundlage
Seit einigen Jahren berechnet das spanische Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht mehr zwingend vom vereinbarten Preis, sondern vom sogenannten valor de referencia. Liegt dieser amtliche Wert über Ihrem Kaufpreis, zahlen Sie Steuer auf den höheren Betrag. Ihr Anwalt prüft das vor der Unterschrift, nicht danach, und bezieht die Differenz in Ihre Kalkulation ein.
Wenn der Verkäufer Nichtresident ist
Dann sind Sie als Käufer verpflichtet, drei Prozent des Kaufpreises einzubehalten und über das Modelo 211 binnen eines Monats an das Finanzamt abzuführen. Das ist keine Zusatzbelastung für Sie, sondern ein Teil des Kaufpreises, der an den Staat statt an den Verkäufer geht. Auch das erledigt Ihr Anwalt routinemäßig beim Notartermin.
Die Prüfungen, für die Sie Ihren Anwalt bezahlen
Mit dieser Liste kaufen Sie ein Haus in Spanien mit Gewissheit.
- Nota simple aus dem Eigentumsregister: Eigentümer, Lasten, Hypotheken, Pfändungen
- Katasterabgleich: Stimmt das Eingetragene mit dem Gebauten überein, inklusive Terrasse und Pool?
- Genehmigungen: Baugenehmigung, Erstbezugslizenz, etwaige Anbauten ohne Genehmigung
- Gemeinschaft: Schuldenfreiheitsbescheinigung, Satzung, Protokolle, beschlossene Sonderumlagen
- Versorgung: Verträge auf den Verkäufer, keine Rückstände, Zähler passend zur Wohnung
- Energieausweis: gesetzlich Pflicht des Verkäufers und ein guter Hinweis auf die Sommerstromrechnung
- Ländliche Lage: Genehmigungsstand des Hauses und des Grundstücks
Neubau: wie Ihr Geld gesichert ist
Beim Neubau ist Ihr Geld gesetzlich umfassend gesichert. Nimmt ein Bauträger Zahlungen entgegen, bevor die Wohnung fertig ist, müssen diese auf ein Sonderkonto fließen, getrennt vom Vermögen des Unternehmens, und durch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherung gesichert sein. Ihre Zahlungen sind damit samt Zinsen abgesichert.
Wie der Zahlungsplan aussieht
Ein Kauf vom Plan wird in Raten gezahlt, und der Plan steht im Vertrag: Reservierung, erste Zahlung bei Unterzeichnung, dann Raten nach Baufortschritt oder festen Terminen, der Rest beim Notar, wenn die Wohnung fertig ist und die Erstbezugslizenz vorliegt. Die Mehrwertsteuer wird mit den Raten gezahlt, nicht am Ende in einer Summe.
Drei Punkte gehören schriftlich in den Vertrag: was passiert, wenn sich der Fertigstellungstermin verschiebt, ob die Raten an Termine oder an Bautenstände gebunden sind, und was der Bauträger ohne Ihre Zustimmung an der Baubeschreibung ändern darf.
Gewährleistung und Abnahme
Ein spanischer Neubau kommt mit gestaffelter Gewährleistung: zehn Jahre für die Statik, drei Jahre für Bauteile, die die Bewohnbarkeit betreffen, etwa Abdichtung und Dämmung, ein Jahr für Ausbau und Oberflächen. Bei der Abnahme gehen Sie mit einer Liste durch die Wohnung, öffnen jedes Fenster, lassen jeden Wasserhahn laufen, prüfen die Klimaanlage und die Entwässerung der Terrasse und fotografieren, was nicht stimmt. Was auf der Mängelliste steht, wird vor der Unterschrift vereinbart, der Rest läuft über die Gewährleistung.
Die laufenden Kosten und Steuern: klar und vorab bekannt
Alle laufenden Kosten lassen sich vor dem Kauf beziffern.
| Was | Wer und wann |
|---|---|
| Grundsteuer IBI, Müllgebühr | jeder Eigentümer, jährlich an die Gemeinde |
| Gemeinschaftskosten | jeder Eigentümer einer Anlage, monatlich oder quartalsweise |
| Modelo 210 | Eigentümer ohne Steuerwohnsitz in Spanien, jährlich, 19 % für EU-Bürger |
| Spanische Einkommensteuer | sobald Sie hier steuerlich ansässig sind |
Zur Nichtresidentensteuer eine Zahl, die Deutschen selten bewusst ist, aber zu ihren Gunsten ausfällt: Als EU-Bürger zahlen Sie 19 Prozent und dürfen Kosten abziehen, während Eigentümer von außerhalb der EU 24 Prozent ohne Abzug zahlen. Nutzen Sie die Immobilie selbst, wird ein fiktiver Ertrag von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts angesetzt und darauf der Steuersatz angewendet.
Ab 183 Tagen in Spanien steuerlich ansässig
Ab mehr als 183 Tagen im Kalenderjahr, oder wenn der Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen hier liegt, sind Sie in Spanien ansässig und mit Ihrem Welteinkommen steuerpflichtig. Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen von 2011, in Kraft seit Oktober 2012, regelt, wer was besteuert, und vermeidet die Doppelbesteuerung über die Anrechnungsmethode. Wer die Tage zählen muss, sollte sie auch dokumentieren.
Wenn Sie ganz herziehen wollen
Aus der Ferienimmobilie kann jederzeit ein Hauptwohnsitz werden. Wer merkt, dass er die meiste Zeit hier verbringen möchte, verbindet die Immobilie mit einer Wohnsitzfrage, und beides hat klare Regeln.
Aufenthalt als EU-Bürger
Als Deutsche brauchen Sie kein Visum. Wer sich länger als drei Monate in Spanien aufhält, meldet sich im Ausländerregister an und erhält die grüne Bescheinigung mit der NIE, dazu die Anmeldung beim Rathaus, den padrón. Das ist ein Verwaltungsakt, keine Hürde, und er ist Voraussetzung für Gesundheitskarte, Schulanmeldung und kommunale Vergünstigungen.
Was sich steuerlich ändert
Mit dem Wohnsitz wechseln Sie von der Nichtresidentensteuer in die spanische Einkommensteuer auf das Welteinkommen. Renten, Mieteinnahmen aus Deutschland und Kapitalerträge werden dann nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zugeordnet, und Deutschland rechnet spanische Steuer an. Ein Steuerberater mit beiden Rechtsordnungen ist dafür der richtige Partner. Wer im Laufe eines Jahres umzieht, sollte außerdem wissen, dass die 183 Tage kalenderjahrbezogen zählen: Ein Umzug im Juli führt zu einem anderen ersten Steuerjahr als einer im Februar.
Krankenversicherung
Wer eine deutsche Rente bezieht, kann sich mit dem Formular S1 in das spanische System einschreiben und wird dann wie ein spanischer Versicherter behandelt. Wer hier arbeitet, ist über die Sozialversicherung abgesichert. Alle anderen brauchen eine private Versicherung, und nach einem Jahr im padrón steht das öffentliche Beitrittsmodell convenio especial offen, das 60 Euro im Monat unter 65 und 157 Euro ab 65 kostet, ohne Medikamentenzuschuss.
Erbfall: deutsches Recht wählen, 99 Prozent Bonifikation in Andalusien
Mit einem Testament ist die Erbfolge für Ihre spanische Immobilie einfach geregelt. Die Rechtslage ist seit der EU-Erbrechtsverordnung klar: Sie können im Testament ausdrücklich deutsches Recht wählen, und diese Wahl gilt dann für Ihren gesamten Nachlass. Ohne diese Klausel richtet sich die Erbfolge nach dem Recht Ihres gewöhnlichen Aufenthalts, was bei Auswanderern spanisches Recht bedeutet, mit Pflichtteilsregeln, die anders aussehen als die deutschen.
Ein spanisches Testament zusätzlich
Ein kurzes spanisches Testament, das nur das spanische Vermögen betrifft und vor einem Notar errichtet wird, ist günstig und spart den Erben Monate. Es ersetzt Ihr deutsches Testament nicht, es ergänzt es, und beide müssen miteinander harmonieren, weshalb das der Punkt ist, an dem sich ein Anwalt mit beiden Rechtsordnungen wirklich lohnt.
Erbschaftsteuer in Andalusien
Die spanische Erbschaftsteuer fällt zusätzlich zur deutschen an, denn für Erbschaften gibt es zwischen beiden Ländern kein Doppelbesteuerungsabkommen. Die gute Nachricht steht in den andalusischen Vorschriften: Für Ehepartner, Kinder und Eltern gilt eine Bonifikation von 99 Prozent auf die festzusetzende Steuer. Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2014 steht diese regionale Vergünstigung auch Nichtresidenten aus der EU zu. Für die meisten Familien bleibt die Steuer damit ein kleiner Betrag.
Vermieten, wenn Sie nicht da sind
Ihre Immobilie kann in Ihrer Abwesenheit Einnahmen bringen. Die Regeln teilen sich in zwei Welten. Langzeitvermietung ist unkompliziert: Vertrag, Mieter, Steuer auf die Einnahmen. Ferienvermietung ist geregelt: Die Wohnung wird in Andalusien im Tourismusregister eingetragen, und die Eigentümergemeinschaft stimmt zu. Maßgeblich sind allein die andalusischen Regeln.
Steuerlich sind Sie als deutscher Nichtresident hier im Vorteil: 19 Prozent auf die Mieteinnahmen, und Kosten wie IBI, Gemeinschaft, Versicherung, Zinsen und Abschreibung mindern anteilig die Bemessungsgrundlage. Die Erklärung läuft über das Modelo 210; ab dem Steuerjahr 2026 werden Mieteinnahmen jährlich vom 1. bis 20. April des Folgejahres erklärt.
Wer eine Ferienwohnung kaufen will, findet die andalusischen Regeln, die Rolle der Eigentümergemeinschaft seit 2025 und gemessene Auslastungswerte aus Estepona im Artikel Ferienwohnung in Spanien kaufen.
Finanzierung: spanische Bank oder deutsche?
Hypothek in Spanien
Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, mit etwas anderen Bedingungen als für Ansässige: geringere Beleihung, kürzere Laufzeit, mehr Unterlagen, oft übersetzt und teils mit Apostille. Maßgeblich ist der Wert, den der von der Bank beauftragte Gutachter feststellt, nicht der Kaufpreis. Rechnen Sie zusätzlich mit den Kosten für Schätzung und Bearbeitung, und beginnen Sie das Verfahren vor dem privaten Kaufvertrag, nicht danach.
Oder das deutsche Haus beleihen
Eine Alternative ist, gar nicht in Spanien zu finanzieren, sondern freie Sicherheiten in Deutschland zu nutzen. Dann entfällt auch die Bewertung durch eine spanische Bank als zusätzlicher Schritt vor dem Notartermin. Das ist oft schneller und günstiger, macht Sie in Spanien zum Barkäufer und stärkt Ihre Verhandlungsposition erheblich. Ob es steuerlich klug ist, hängt von Ihrer Gesamtsituation ab, weshalb diese Frage zum Steuerberater gehört und nicht zum Makler.
Kauf zu zweit und Güterstand
Kaufen Ehepaare gemeinsam, fragt der spanische Notar nach dem Güterstand. Die deutsche Zugewinngemeinschaft ist dem spanischen Recht fremd und wird in der Urkunde erläutert, meist als Erwerb zu gleichen Bruchteilen. Wer in Gütertrennung lebt oder wer die Anteile bewusst ungleich verteilen will, etwa aus erbschaftsteuerlichen Gründen, klärt das vorher mit dem Anwalt. Nachträglich zu ändern bedeutet, die Immobilie ein zweites Mal zu übertragen, mit allen Steuern.
Wo Sie an der Costa del Sol ein Haus in Spanien kaufen
An der westlichen Costa del Sol fällt die Wahl meist zwischen einer Handvoll Orte. Spanien ist kein einheitlicher Markt, und jede Region hat ihren eigenen Charakter. Die Unterschiede betreffen den Alltag mehr als die Aussicht.
Unser Schwerpunkt ist Estepona, und der wichtigste Grund ist banal: Der Ort funktioniert auch im Februar. Knapp 80.000 Einwohner, eine restaurierte Altstadt, in der die weißen Gassen mit Blumen behängt sind, 21 Kilometer Küste, eine Promenade, an der man eine Stunde lang gehen kann. Marbella liegt weiter östlich und ist bei Neubauten teurer: Am 21. September 2026 lag der Median neuer Immobilien in unserem Marktgebiet Marbella bei 7.491 Euro pro Quadratmeter, in Estepona bei 5.157 Euro. Die Stadtteile Marbellas beschreibt der Artikel Wohnung in Marbella kaufen. Der Flughafen Málaga ist 84 Kilometer entfernt, Gibraltar 45.
Deutsche Infrastruktur vor Ort
Wer hier ein Haus sucht, findet an dieser Küste Ärzte, Anwälte und Steuerberater mit deutschsprachigen Ansprechpartnern, einer der Vorteile einer seit Jahrzehnten internationalen Region. Was beim Kauf einer Villa besonders zu prüfen ist, vom Grundstück bis zum Küstengesetz, steht im Artikel Villa in Spanien kaufen; die Besonderheiten einer Wohnung mit Eigentümergemeinschaft im Artikel Wohnung in Spanien kaufen. Für Familien mit Schulkindern ist die Deutsche Schule Málaga die naheliegende Adresse, eine anerkannte deutsche Auslandsschule mit Sitz in Ojén bei Marbella, also im Einzugsbereich dieser Küste.
Was die Zahlen sagen
Nach unserer eigenen Marktauswertung lagen die Angebotspreise für Bestandsimmobilien in Estepona im August 2026 bei rund 5.000 Euro je Quadratmeter, nach einem Anstieg von etwa 98 Prozent in fünf Jahren. Die Langzeitmieten lagen bei rund 21 Euro je Quadratmeter und Monat. Im September 2026 verlangten Neubauten in der Stadt nur etwa drei Prozent mehr je Quadratmeter als Bestandsimmobilien. Das sind Werte der Vergangenheit für einen ganzen Ort, keine Prognose für eine einzelne Wohnung, aber sie zeigen, warum sich der Vergleich mit einem Neubau lohnt, bevor man eine Renovierung plant.
Neubauprojekte in Estepona
Ein Haus in Spanien kaufen: Bestand oder Neubau?
Wer ein Haus in Spanien kaufen möchte, steht irgendwann vor dieser Frage, und die Antwort hängt an Ihrem Zeitplan und Ihren Wünschen. Eine Bestandsimmobilie kann in sechs bis acht Wochen Ihnen gehören, und Sie sehen genau, was Sie bekommen, inklusive der Nachbarn und der Bäume, die in zwanzig Jahren gewachsen sind. Ein Neubau dauert so lange, wie der Bau dauert, und dafür bekommen Sie eine Wohnung, in der niemand vorher gewohnt hat, mit Gewährleistung, aktueller Dämmung und der Möglichkeit, Stockwerk, Ausrichtung und oft Küche und Bäder zu wählen.
Für Käufer aus Deutschland kommt ein praktisches Argument dazu: Eine Renovierung aus 2.000 Kilometern Entfernung zu steuern, bedeutet Fotos, Telefonate und Handwerker, bei denen Sie nicht spontan vorbeischauen können. Ein Bau läuft nach Plan und Baubeschreibung, die Raten sind durch die Bankbürgschaft gesichert, und die Monate, die Ihr eigener Papierkram ohnehin braucht, laufen parallel.
Warum Estepona und nicht Mallorca
Die Costa del Sol punktet mit dem milderen Winter und einem Leben, das das ganze Jahr läuft. Mallorca hat den bekannteren Namen, die kürzeren Flüge aus Deutschland und die höheren Preise. Die Costa del Sol hat das mildere Winterhalbjahr, den größeren Flughafen mit ganzjährigem Betrieb und eine Infrastruktur, die nicht im Oktober schließt.
Für Ferienbesitzer, die im Sommer kommen, spielt das keine große Rolle. Für alle, die Januar bis März hier verbringen möchten, ist es der entscheidende Unterschied: An dieser Küste läuft das Leben im Winter weiter, Restaurants haben offen, der Golfplatz ist in Betrieb und das Thermometer zeigt mittags oft zwanzig Grad. Wer überwintern will, sollte beide Regionen im Februar ansehen, nicht im Juli.
Der erste Monat nach dem Notartermin
Sechs Punkte im ersten Monat, und Ihr Haus ist komplett eingerichtet.
- Grundbucheintrag durch den Anwalt anstoßen und die eingetragene Urkunde zu den Unterlagen nehmen.
- Versorger umschreiben statt neu anmelden: Eine Neuanmeldung kostet ein Vielfaches einer Namensänderung.
- Daueraufträge für IBI, Müll und Gemeinschaftskosten einrichten.
- Gebäudeversicherung ab dem Tag der Beurkundung, nicht ab dem Einzug.
- Verwalter kontaktieren und Zugang zu Protokollen, Budget und Reparaturmeldungen klären.
- Testament und erste Steuererklärung terminieren, bevor der Alltag sie verschiebt.
Was uns von einem Portal unterscheidet
Wir verkaufen Immobilien und messen den Markt. Wir werten laufend Angebotspreise und Mieten in unserem Marktgebiet aus, und deshalb nennen wir in diesem Text Zahlen mit Monat dazu, statt „etwa" und „rund" zu schreiben. Wo wir nichts belegen können, etwa bei Stromrechnungen oder Gemeinschaftskosten einzelner Anlagen, sagen wir das und nennen keine Zahl.
Außerdem kennen wir den Weg aus eigener Erfahrung: Wir sind selbst aus Deutschland nach Spanien ausgewandert und haben NIE und Registrierung selbst beantragt. Ich begleite Käufer persönlich, und wir arbeiten mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella. Das ist kein Verkaufsargument, sondern der Grund, warum wir Fragen zum Ablauf aus der Praxis beantworten können und nicht aus dem Lehrbuch.
Sechs Tipps für einen sicheren Hauskauf in Spanien
Mit diesen sechs Punkten läuft der Kauf sicher und entspannt.
- Reservierung auf ein Anderkonto. Das Geld liegt auf dem Anderkonto der Agentur oder des Anwalts.
- Erstbezugslizenz prüfen. Sie bestätigt, dass die Wohnung bewohnbar ist und an die Versorgung angeschlossen wird.
- Flächen genau lesen. Gebaute Fläche, Nutzfläche und Terrasse sind drei Zahlen, die Sie getrennt vergleichen.
- Die Gemeinschaft kennenlernen. Budget, Rücklage und Regeln zur Vermietung zeigen, was Wohnen und Vermieten kosten.
- Das Testament gleich regeln. Die Rechtswahl gehört in den Moment, in dem Sie Eigentümer werden.
- Die Steuer früh planen. Kaufform und Umzugsmonat sind vorab am einfachsten zu gestalten.
Ein spanischer Kauf folgt einem ruhigen, klaren Ablauf. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie brauchen.
Häufige Fragen deutscher Käufer
Vier Fragen, die deutsche Käufer vor dem Kauf klären.
Kann ich die Immobilie später an meine Kinder überschreiben?
Ja, und in Andalusien ist das dank der Bonifikation von 99 Prozent auf Erbschaft- und Schenkungsteuer für Kinder und Ehepartner oft überraschend günstig. Die deutsche Seite muss aber mitgedacht werden, denn Deutschland besteuert die Schenkung nach eigenen Regeln und rechnet spanische Steuer lediglich an. Mit der richtigen Reihenfolge und dem passenden Zeitpunkt wird das unkompliziert.
Soll ich über eine Gesellschaft kaufen?
Für eine selbst genutzte Immobilie fast nie. Konstruktionen über deutsche oder spanische Gesellschaften bringen laufende Pflichten, eigene Steuerfolgen und beim Verkauf oft Nachteile. Sinnvoll kann es bei echtem unternehmerischem Vermögen sein, und dann gehört es vor den Kauf, weil eine spätere Änderung des Eigentümers eine zweite Übertragung mit allen Steuern bedeutet.
Wie wichtig ist Spanisch?
Für den Kauf nicht entscheidend: Beim Notar kann ein vereidigter Dolmetscher zugezogen werden, und Ihr Anwalt erklärt Ihnen die Urkunde auf Deutsch. Für das Leben danach öffnet es Ihnen die Nachbarschaft. Am besten fangen Sie vor dem Umzug an und lernen hier weiter, wo Unterricht einen Bruchteil dessen kostet, was er in Deutschland kostet.
Was ist mit dem Auto?
Ein deutscher Führerschein gilt in Spanien unbefristet, solange er gültig ist. Ein dauerhaft hier genutztes Auto muss allerdings ummeldet werden, sobald Sie Ihren Wohnsitz verlegen, mit spanischer Zulassung, Kfz-Steuer der Gemeinde und der technischen Prüfung ITV. Für Ferienbesitzer ist meist ein Mietwagen die vernünftigere Lösung als ein Fahrzeug, das elf Monate steht.
Besichtigungsreise: so wird sie nützlich
Wer ein Haus in Spanien kaufen will, verbringt irgendwann eine Woche vor Ort. Eine gut geplante Besichtigungsreise bringt Sie in wenigen Tagen zur richtigen Wahl. Drei bis vier Objekte am Tag sind die Grenze, danach verschwimmen sie. Sehen Sie dieselbe Gegend zweimal, einmal vormittags und einmal nach Einbruch der Dunkelheit, weil Parken, Lärm und der Heimweg dann völlig anders aussehen.
Fragen Sie in jedem Objekt nach Gemeinschaftskosten, letztem IBI-Bescheid und Energieausweis und schreiben Sie die Antworten auf. Und planen Sie einen langsamen Nachmittag ein: zwei Stunden auf einer Terrasse in dem Ort, den Sie im Kopf haben, ohne Programm. So spüren Sie, ob der Ort zu Ihnen passt.
Was es langfristig bedeutet, ein Haus in Spanien zu kaufen
Mit dem Kauf steht Ihr Preis fest, während Mieten und Werte an dieser Küste gewachsen sind. Bei einem Neubau sind Pool, Aufzug und Technik neu, sodass größere Investitionen der Gemeinschaft über viele Jahre nicht anstehen; bei einer Bestandsanlage zeigen Rücklage und Protokolle, was geplant ist. Die Grundsteuer IBI ist in Estepona moderat und für gemeldete Haushalte 2026 im Schnitt um 20 Prozent gesenkt worden.
Der Kaufpreis steht fest, sobald Sie unterschrieben haben, während die Langzeitmieten in Estepona in fünf Jahren um 117,7 Prozent gestiegen sind. Das ist das ruhige Argument für Eigentum statt Dauermiete an dieser Küste. Wir sagen es mit Zahlen statt mit Nachdruck, weil unser Interesse hier offensichtlich in dieselbe Richtung zeigt.
In sechs Etappen zum eigenen Haus in Spanien
Von der NIE bis zum Grundbuch sind es sechs Etappen.
- Vor der Reise NIE beantragen, Anwaltsangebot einholen, Budget mit zehn bis dreizehn Prozent Nebenkosten rechnen.
- Besichtigungsreise Orte zu verschiedenen Tageszeiten ansehen, Gemeinschaftskosten schriftlich erfragen.
- Nach der Einigung Reservierung auf ein Anderkonto, rechtliche Prüfung starten, Finanzierung parallel beantragen.
- Zwei bis vier Wochen später Privater Kaufvertrag mit Anzahlung und klar geregeltem Termin.
- Notartermin Urkunde, Restzahlung, Schlüssel. Danach Grundbuch, Versorger, Daueraufträge.
- Erste Monate Spanisches Testament, erste Steuererklärung planen, Versicherung prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher ohne Weiteres ein Haus in Spanien kaufen?
Ja. Wer als Deutscher ein Haus in Spanien kaufen möchte, braucht kein Aufenthaltsrecht, und es gibt keine Beschränkung. Sie brauchen eine NIE-Nummer, ein spanisches Bankkonto und einen eigenen Anwalt. Seit April 2025 führt der Kauf umgekehrt auch nicht mehr zu einem Aufenthaltstitel, das Golden Visa gibt es nicht mehr.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
In Andalusien rechnen Sie mit 10 bis 13 Prozent über dem Kaufpreis. Bei einer Bestandsimmobilie sind 7 Prozent Grunderwerbsteuer (ITP) der größte Posten, beim Neubau 10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent AJD. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría.
Was ist ein Arras-Vertrag?
Der private Kaufvertrag mit Anzahlung, üblicherweise 10 Prozent. In der gebräuchlichen Form der arras penitenciales verliert der Käufer die Anzahlung, wenn er zurücktritt, und der Verkäufer zahlt sie doppelt zurück, wenn er aussteigt.
Brauche ich einen Anwalt beim Hauskauf in Spanien?
Gesetzlich nicht, praktisch ja. Wer ein Haus in Spanien kaufen will, lässt Genehmigungen, Grundbuch und Gemeinschaftsunterlagen von einem eigenen, unabhängigen Anwalt prüfen; der Notar prüft Identität und Form.
Welche Steuern zahle ich jedes Jahr als deutscher Eigentümer?
Die Grundsteuer IBI an die Gemeinde, die Müllgebühr und die Gemeinschaftskosten. Als Nichtresident zusätzlich die Nichtresidentensteuer über das Modelo 210, für EU-Bürger 19 Prozent, bei Eigennutzung auf 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts.
Wie ist ein Neubau abgesichert, wenn ich vor Fertigstellung zahle?
Sehr gut: Anzahlungen fließen auf ein Sonderkonto und sind über eine Bankbürgschaft oder Versicherung gesichert, einschließlich Zinsen. Zu jeder Rate erhalten Sie die Bürgschaftsurkunde.
Was passiert im Erbfall mit meiner Immobilie in Spanien?
Nach der EU-Erbrechtsverordnung können Sie deutsches Recht wählen, und genau das gehört ausdrücklich ins Testament. Die spanische Erbschaftsteuer fällt trotzdem an, in Andalusien allerdings mit einer Bonifikation von 99 Prozent für Ehepartner und Kinder, die seit dem EuGH-Urteil von 2014 auch Nichtresidenten zusteht.
Darf ich mein Haus in Spanien vermieten?
Langfristig ja, ohne besondere Lizenz. Für Ferienvermietung braucht die Immobilie in Andalusien einen Eintrag im Tourismusregister und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Beides lässt sich vor dem Kauf klären.
Wie lange dauert ein Hauskauf in Spanien?
Bei einer Bestandsimmobilie ohne Finanzierung sechs bis acht Wochen von der Einigung bis zum Notar, mit Hypothek eher zehn bis vierzehn. Ein Neubau folgt dem Bau, üblicherweise zwölf bis dreißig Monate.
Quellen & offizielle Links
- Agencia Tributaria – Nichtresidentensteuer ohne Betriebsstätte (geprüft 20.09.2026)
- Agencia Tributaria – 3 % Einbehalt beim Kauf von Nichtresidenten (Modelo 211) (geprüft 20.09.2026)
- BOE – Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung (Sicherung von Anzahlungen) (geprüft 20.09.2026)
- EUR-Lex – EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 (geprüft 20.09.2026)
- Bundesfinanzministerium – Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien (geprüft 20.09.2026)
- Plataforma One (spanische Regierung) – Abschaffung des Investorenvisums (geprüft 20.09.2026)
- Deutsche Schule Málaga (geprüft 20.09.2026)
