Wohnung in Spanien kaufen: was beim Kauf einer Wohnung anders ist
Wer eine Wohnung in Spanien kaufen möchte, folgt dem bekannten Ablauf: NIE beantragen, Konto eröffnen, Anwalt beauftragen, reservieren, zum Notar. Bei einer Wohnung kommt etwas Schönes dazu: ein Anteil an einer Gemeinschaft mit Pools, Gärten und gemeinsamem Service, mit eigenen Regeln und eigenem Haushalt.
Wir sind selbst aus Deutschland nach Spanien ausgewandert, und ich begleite Käufer an der Costa del Sol persönlich, mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella. Dieser Artikel konzentriert sich auf das, was nur die Wohnung betrifft: was im Grundbuch zu ihr gehört, was das spanische Wohnungseigentumsgesetz vorschreibt, wie die Wohnung schuldenfrei übergeht, was sich 2025 bei der Ferienvermietung geändert hat und was Wohnungen in Estepona und Marbella kosten. Den allgemeinen Ablauf finden Sie im Leitfaden Haus in Spanien kaufen.
Wohnung in Spanien kaufen: was anders ist als beim Haus
Bei der Wohnung gehört Ihnen die Wohnung selbst und ein Anteil an allem anderen. Beim Haus gehört Ihnen das Grundstück, das Dach, der Garten und die Mauer zum Nachbarn. Bei der Wohnung gehört Ihnen die Wohnung selbst und ein Anteil an allem anderen: am Grundstück, am Dach, am Treppenhaus, am Aufzug, am Pool und an den Gärten. Das spanische Recht nennt das propiedad horizontal, horizontales Eigentum, geregelt im Gesetz 49/1960, das seitdem viele Male geändert wurde, zuletzt im März 2026.
Praktisch heißt das dreierlei. Erstens trägt das monatliche Hausgeld Pflege und Service der Anlage, auch wenn Sie gerade nicht da sind. Zweitens entscheiden Sie über gemeinsame Dinge nicht allein, sondern in der Eigentümerversammlung, mit Mehrheiten, die das Gesetz festlegt. Drittens übernehmen Sie beim Kauf nicht nur die Wohnung, sondern auch ihre Stellung in dieser Gemeinschaft, mit allen Beschlüssen, die vor Ihrer Zeit gefasst wurden.
Das ist kein Nachteil. An der Costa del Sol sind es gerade die Gemeinschaftsanlagen, die den Reiz vieler Wohnungen ausmachen: Pools, gepflegte Gärten, ein Pförtner, eine Tiefgarage. Die folgenden Abschnitte gehen die Punkte der Reihe nach durch.
Was Sie wirklich kaufen: Wohnung, Anteil und Zubehör
Im spanischen Grundbuch ist jede Wohnung eine eigene Einheit, eine finca registral, mit Nummer, Beschreibung und Eigentümer. Zu dieser Einheit gehört ein Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude, die cuota de participación. Nach Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes wird sie in Hundertsteln des Gesamtwerts ausgedrückt, und sie entscheidet über zwei Dinge, die Sie direkt spüren: wie viel Hausgeld Sie zahlen und wie schwer Ihre Stimme bei bestimmten Beschlüssen wiegt.
Die Nota simple
Der erste Blick gilt dem Grundbuchauszug, der nota simple. Sie zeigt, wem die Wohnung gehört, wie sie beschrieben ist, welcher Anteil zu ihr gehört und ob Belastungen eingetragen sind, etwa eine Hypothek oder ein Vorkaufsrecht. Beim Colegio de Registradores kostet sie online 9,02 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Ihr Anwalt holt sie ohnehin; es schadet aber nicht, sie selbst zu lesen, bevor Sie reservieren.
Stellplatz und Abstellraum
Prüfen Sie, wie Stellplatz und Abstellraum im Grundbuch eingetragen sind. Tiefgaragenplatz und Abstellraum sind nicht automatisch Teil der Wohnung. Manchmal sind sie als Zubehör fest mit ihr verbunden, als anejo, und stehen in derselben Grundbucheintragung. Manchmal sind sie eigene Einheiten mit eigener Nummer, die separat übertragen werden müssen. Wenn im Exposé ein Stellplatz steht, sollte er in der Nota simple oder in einer eigenen Eintragung auftauchen, und beides gehört in den Kaufvertrag.
Die Fläche: nutzbar oder gebaut
In spanischen Anzeigen stehen oft zwei Flächen: die superficie útil, die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der Wände, und die superficie construida, die gebaute Fläche einschließlich Wänden und manchmal eines Anteils an Gemeinschaftsflächen. Dazu kommen Terrassen, die je nach Bauträger voll, halb oder gar nicht mitgerechnet werden. Lassen Sie sich die Flächen getrennt nennen und vergleichen Sie Preise pro Quadratmeter nur, wenn Sie wissen, welche Fläche gemeint ist. Sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen, und der Unterschied kann spürbar sein.
Die Eigentümergemeinschaft: was das Gesetz regelt
Die comunidad de propietarios ist das zweite Zuhause jeder Wohnung. Sie hat einen Präsidenten, meist einen Verwalter, einen Haushalt und eine jährliche Versammlung. Was sie darf und was nicht, steht im Wohnungseigentumsgesetz und in den Statuten der jeweiligen Anlage. Die wichtigsten Regeln im Überblick:
| Regel | Was sie bedeutet | Fundstelle |
|---|---|---|
| Miteigentumsanteil | bestimmt Hausgeld und Stimmgewicht | Art. 3 |
| Statuten | können Nutzung und Zweck der Wohnungen regeln | Art. 5 |
| Rücklage | mindestens 10 % des letzten Haushalts | Art. 9.1.f |
| Altschulden | laufendes Jahr plus drei Kalenderjahre | Art. 9.1.e |
| Eigentümerwechsel | dem Sekretär nachweisbar mitteilen | Art. 9.1.i |
| Ferienvermietung | vorherige Zustimmung der Gemeinschaft | Art. 7.3, 17.12 |
Hausgeld und Rücklage
Das Hausgeld, die cuota de comunidad, deckt alles, was die Anlage im Alltag kostet: Reinigung, Gartenpflege, Poolwartung, Strom der Gemeinschaftsflächen, Aufzug, Versicherung des Gebäudes, Verwaltung und in manchen Anlagen einen Sicherheitsdienst. Wie hoch es ausfällt, hängt allein an der Anlage und an Ihrem Anteil. Einen belastbaren Durchschnitt gibt es nicht, und die Spannen, die im Netz kursieren, nennen keine Quelle.
Ein Teil des Hausgelds fließt in die Rücklage. Artikel 9.1.f des Gesetzes schreibt vor, dass sie mindestens zehn Prozent des letzten ordentlichen Haushalts beträgt. Sie ist für Instandhaltung und Reparaturen gedacht. Eine Gemeinschaft, deren Rücklage deutlich über dem Minimum liegt, hat Luft für größere Arbeiten; eine, die knapp daran liegt, wird bei der nächsten Dachsanierung eine Sonderumlage beschließen. Fragen Sie deshalb nicht nur nach dem Hausgeld, sondern auch nach dem Stand der Rücklage und nach geplanten Arbeiten.
Eine Besonderheit betrifft Barrierefreiheit. Arbeiten wie der Einbau eines Aufzugs oder einer Rampe können unter bestimmten Voraussetzungen Pflicht werden. Nach Artikel 10.1.b ist die jährliche Umlage dafür auf zwölf ordentliche Monatsbeiträge begrenzt, nach Abzug öffentlicher Zuschüsse. In älteren Anlagen ohne Aufzug ist das ein Punkt, den man kennen sollte.
Schuldenfrei übernehmen: die Bescheinigung der Gemeinschaft
Mit der Bescheinigung der Gemeinschaft übernehmen Sie die Wohnung schuldenfrei. Sie ist wichtig, weil nach Artikel 9.1.e der Käufer mit der erworbenen Wohnung für Rückstände des Vorbesitzers bei der Gemeinschaft, und zwar für den bereits abgelaufenen Teil des Kaufjahres und die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn Ihr Eigentum im Grundbuch eingetragen ist.
Nach dem Kauf gilt ein zweiter Punkt aus Artikel 9.1.i: Der Eigentümerwechsel muss dem Sekretär der Gemeinschaft mitgeteilt werden, und zwar so, dass der Zugang nachweisbar ist. Unterbleibt das, haftet der Verkäufer für spätere Schulden gesamtschuldnerisch weiter mit Ihnen. Für den Käufer bedeutet das vor allem: Sorgen Sie dafür, dass die Gemeinschaft Ihre Adresse und Ihre Bankverbindung hat, damit Einladungen, Protokolle und Lastschriften ankommen.
Statuten und Protokolle lesen
Statuten und Protokolle zeigen Ihnen vorab, wie die Anlage lebt. Die Statuten, die estatutos, können nach Artikel 5 Regeln für die Nutzung der Wohnungen enthalten, und nach Artikel 7.2 gelten ihre Vorgaben für alle Eigentümer. Wer eine Wohnung als Büro nutzen, einen Hund halten oder die Terrasse verglasen will, sollte vorher hineinsehen. Mindestens so aufschlussreich sind die Protokolle der letzten Versammlungen: Sie zeigen, worüber gestritten wird, welche Arbeiten beschlossen sind und ob Eigentümer mit dem Hausgeld im Rückstand sind. Bitten Sie den Verkäufer oder den Verwalter um die Protokolle der letzten zwei bis drei Jahre.
Ferienvermietung: was die Gemeinschaft seit 2025 mitentscheidet
Eine Wohnung an der Küste lässt sich in den Wochen vermieten, in denen Sie selbst nicht da sind. Seit dem 3. April 2025 gehört dazu neben der Lizenz ausdrücklich die Zustimmung der Gemeinschaft. Der neue Artikel 7.3 des Wohnungseigentumsgesetzes verlangt, dass jeder Eigentümer, der seine Wohnung touristisch vermieten will, vorher die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholt.
Für den Käufer ergeben sich daraus drei Fragen, die vor der Reservierung geklärt sein sollten. Gibt es in der Anlage einen Beschluss zur Ferienvermietung, und wie lautet er? Ist die Wohnung, die Sie kaufen wollen, bereits im andalusischen Tourismusregister eingetragen? Und wie wirkt sich die neue Rechtslage auf eine bestehende Eintragung aus? Die letzte Frage gehört zu Ihrem Anwalt, denn sie hängt am Einzelfall und an den Übergangsregeln. Die Regeln der Region, die Pflichten im Betrieb und gemessene Auslastungswerte aus Estepona stehen im Artikel Ferienwohnung in Spanien kaufen.
Bei einer Neubauwohnung gestalten Sie mit: Die Gemeinschaft wird von den ersten Eigentümern gegründet, und wer früh kauft, bestimmt die Regeln zur Vermietung von Anfang an mit.
Eine einfache Alternative ist die langfristige Vermietung. Die Zustimmungspflicht nach Artikel 7.3 betrifft ausdrücklich die touristische Vermietung, nicht den regulären Mietvertrag. In Estepona lag die Langzeitmiete nach unserer Auswertung im August 2026 bei rund 21 Euro pro Quadratmeter und Monat, für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern also rund 1.680 Euro. Das ist planbar und braucht weder Beschluss der Gemeinschaft noch Lizenz.
Neubau oder Bestand: der Wohnungsvergleich in Zahlen
Für einen fairen Preisvergleich gehört Wohnung neben Wohnung. Unsere eigene Marktauswertung stellt deshalb neue Wohnungen nur Bestandswohnungen gegenüber, nicht Häusern oder einem gemischten Index. Es sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise, und es ist eine Momentaufnahme, keine Prognose.
| Wohnungen | Estepona | Marbella |
|---|---|---|
| Neubau, Median €/m² | 5.135 | 5.266 |
| Bestand, Median €/m² | 4.604 | 5.582 |
| Neubau gegenüber Bestand | +11,5 % | −5,7 % |
| Basis Neubau | 645 Wohnungen, 69 Projekte | 121 Wohnungen, 18 Projekte |
| Basis Bestand | 2.972 Angebote | 4.374 Angebote |
In Estepona kostete eine neue Wohnung pro Quadratmeter also gut ein Zehntel mehr als eine Bestandswohnung. Dafür bekommen Sie etwas, das im Bestand fehlt: gesetzliche Gewährleistung ab der Abnahme, abgesicherte Anzahlungen, aktuelle Dämmung und Haustechnik und eine Gemeinschaft, die bei null anfängt, ohne Altschulden und ohne alte Streitigkeiten. Im Bestand dagegen sehen Sie genau, was Sie kaufen, kennen die Nachbarn, die Protokolle und das tatsächliche Hausgeld, und Sie können sofort einziehen.
Warum Marbella anders aussieht
In Marbella war das Verhältnis im September 2026 umgekehrt: Bestandswohnungen lagen im Median höher als neue. Das liegt auch daran, was gebaut wird und wo. In unserem Marktgebiet Marbella entstehen neue Wohnungen vor allem in wenigen Lagen, während der Bestand die gesamte Bandbreite abbildet, bis hin zu gefragten Adressen in Strandnähe. Über alle neuen Objektarten gerechnet, also mit Villen und Reihenhäusern, lag Marbella am 21. September 2026 mit 7.491 Euro pro Quadratmeter deutlich über Estepona mit 5.157 Euro. Die Stadtteile Marbellas von San Pedro bis zur Goldenen Meile beschreibt der Artikel Wohnung in Marbella kaufen. Was der Ortsvergleich bei neuen Wohnungen im Einzelnen ergibt, steht in unserer Auswertung der Neubaupreise an der Costa del Sol.
Warum der Aufschlag für Neubau in Estepona so moderat ist und was das für Käufer bedeutet, erklärt unser Beitrag zum Neubau-Aufschlag in Estepona.
Etage, Lage, Ausrichtung: welche Wohnung zu Ihnen passt
In einer Anlage an der Costa del Sol unterscheiden sich Wohnungen desselben Grundrisses oft stärker durch ihre Lage im Gebäude als durch ihre Ausstattung. Drei Typen begegnen Ihnen fast überall, und jeder hat seine eigene Logik.
- Erdgeschoss mit Garten: direkter Zugang ins Freie, oft ein eigener kleiner Garten, praktisch mit Hund oder für Menschen, die keine Treppen mögen. Dafür weniger Aussicht und mehr Blicke von außen.
- Mittlere Etage: meist der ausgewogenste Preis, geschützt vor Hitze von oben und Einblicken von unten, mit Aussicht je nach Höhe und Ausrichtung.
- Penthouse: die größte Terrasse, oft eine Dachterrasse, und die beste Aussicht. Dafür im Sommer die meiste Sonne auf dem Dach und in der Regel der höchste Quadratmeterpreis der Anlage.
Mindestens so wichtig wie die Etage ist die Ausrichtung. Eine Terrasse nach Süden bekommt im Winter die tiefe Sonne und ist im Sommer mittags heiß; eine nach Westen bekommt den Abend. Wer die Wohnung vor allem im Winter nutzt, sollte das anders gewichten als jemand, der im August kommt. Achten Sie außerdem auf das, was vor der Aussicht liegt: Ein unbebautes Grundstück vor dem Meerblick ist ein Versprechen, das der nächste Bebauungsplan einlösen oder brechen kann. Fragen Sie im Rathaus oder über Ihren Anwalt nach, was dort erlaubt ist.
Und schließlich die Umgebung: Wie weit ist es zu Fuß zum Strand, zum Supermarkt, zum Gesundheitszentrum? Fährt ein Bus? Ist die Anlage auch im Winter bewohnt? Solche Fragen entscheiden über den Alltag mehr als die Marke der Küchengeräte, und sie lassen sich bei einer Besichtigung außerhalb der Saison am besten beantworten.
Energieausweis und Bauqualität: was die Energieklasse zeigt
Seit 2021 regelt das Königliche Dekret 390/2021 den Energieausweis in Spanien. Für Käufer sind drei Punkte wichtig. Die Energieklasse muss nach Artikel 17.3 in jeder Anzeige stehen, schon im Exposé. Der registrierte Ausweis und das Label werden nach Artikel 17.2 dem Kaufvertrag beigefügt. Und der Ausweis gilt nach Artikel 13.1 höchstens zehn Jahre, bei der schlechtesten Klasse G nur fünf.
Die Klasse ist mehr als eine Formalie. An der Costa del Sol läuft im Sommer die Klimaanlage, und im Winter wird in vielen Wohnungen elektrisch geheizt. Eine gut gedämmte Wohnung mit guter Verglasung verbraucht in beiden Jahreszeiten deutlich weniger als eine ältere Ferienwohnung mit Einfachfenstern. Der Energieausweis ist deshalb der einfachste Hinweis auf die künftigen Nebenkosten, den es gibt. Was Strom, Wasser und die übrigen Posten ausmachen, beschreibt unser Artikel zu den Lebenshaltungskosten in Spanien.
Bei Bestandswohnungen lohnt außerdem ein Blick auf das, was kein Ausweis zeigt: Feuchtigkeit an Außenwänden, der Zustand der Terrassenabdichtung, das Alter der Klimaanlage und der Warmwasserbereitung. Bei Wohnungen in Strandnähe greift Salz Metall und Fassaden an. Ein Gutachter kostet wenig im Vergleich zu einer Reparatur, die man nach dem Kauf allein trägt.
Neubauwohnung: Anzahlungen und Gewährleistung
Wer eine Wohnung vom Bauträger kauft, zahlt meist in Raten während der Bauzeit. Diese Anzahlungen sind in Spanien gesetzlich abgesichert. Nach der ersten Zusatzbestimmung des Bauordnungsgesetzes, der Ley 38/1999, muss der Bauträger ab Erteilung der Baugenehmigung jede Zahlung über ein Sonderkonto laufen lassen und durch eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung absichern, einschließlich der Steuern und gesetzlicher Zinsen. Jeder Käufer erhält eine eigene, auf seine Wohnung ausgestellte Garantie.
Nach der Übergabe greift die Gewährleistung nach Artikel 17 desselben Gesetzes, gerechnet ab der Abnahme des Baus: ein Jahr für Ausführungsmängel an Oberflächen, drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, zehn Jahre für das Tragwerk. In Andalusien wird die Bezugsfähigkeit neuer Gebäude seit dem Landesgesetz LISTA über eine Erklärung des Bauträgers nachgewiesen, die declaración responsable de ocupación, statt über ein Genehmigungsverfahren.
Für die Gemeinschaft bedeutet ein Neubau einen Neuanfang. Die ersten Eigentümer wählen den Präsidenten, beschließen den ersten Haushalt und oft auch die ersten Regeln zur Ferienvermietung. Wer früh kauft, sitzt bei diesen Entscheidungen mit am Tisch. Die aktuellen neuen Wohnungen und Penthouses an der Costa del Sol finden Sie in unserer Projektübersicht.
Der Ablauf in sechs Schritten
Der Kauf selbst läuft wie bei jeder Immobilie in Spanien. Die Besonderheiten der Wohnung gehören an die richtigen Stellen in diesem Ablauf:
- NIE und Konto: Ohne spanische Ausländernummer gibt es keinen Kaufvertrag und kein Konto. Wie Sie sie von Deutschland aus bekommen, steht im Artikel NIE-Nummer beantragen.
- Unterlagen vor der Reservierung: Nota simple, Schuldenbescheinigung oder zumindest eine Auskunft des Verwalters, Statuten, Protokolle der letzten Versammlungen, Energieausweis, bei Neubau das Garantiedokument.
- Reservierung: eine kleine Zahlung, die die Wohnung vom Markt nimmt. Lassen Sie im Reservierungsvertrag festhalten, unter welchen Bedingungen Sie sie zurückbekommen.
- Anzahlungsvertrag: beim Bestand meist ein Vertrag mit Reuegeld nach Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs, üblicherweise zehn Prozent. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt.
- Notar und Grundbuch: Beurkundung mit Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, danach Eintragung im Grundbuch. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer drei Prozent des Preises ein und führt sie an das Finanzamt ab.
- Nach dem Kauf: Eigentümerwechsel beim Sekretär der Gemeinschaft melden, Versorger umschreiben, Grundsteuer und Hausgeld auf Ihr Konto umstellen.
Mehr zu Reservierung, Anwalt, Notar und Steuern steht im Leitfaden Haus in Spanien kaufen. Die Schritte gelten für Wohnung und Haus gleichermaßen.
Was der Kauf einer Wohnung kostet
Beim Kaufpreis selbst unterscheidet sich die Wohnung nicht vom Haus, bei den Steuern auch nicht. In Andalusien gilt für eine Bestandswohnung die Grunderwerbsteuer von 7 Prozent, berechnet auf den Kaufpreis oder den höheren amtlichen Referenzwert. Für eine neue Wohnung vom Bauträger fallen 10 Prozent Mehrwertsteuer an und dazu 1,2 Prozent Stempelsteuer auf die Kaufurkunde.
Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro zahlen Sie für eine Bestandswohnung 35.000 Euro Grunderwerbsteuer. Für eine neue Wohnung zum selben Preis sind es 50.000 Euro Mehrwertsteuer und 6.000 Euro Stempelsteuer, zusammen 56.000 Euro. Dazu kommen in beiden Fällen Notar, Grundbuch und Ihr Anwalt, deren Kosten vom Preis und vom Aufwand abhängen. Weil die Mehrwertsteuer beim Neubau höher ausfällt, gehört sie in jeden Vergleich zwischen Neubau- und Bestandspreisen. Notar und Grundbuch nach amtlichem Tarif, die Plusvalía und den Einbehalt bei ausländischen Verkäufern erklärt der Artikel Kaufnebenkosten in Spanien.
Nach dem Kauf kommen die laufenden Posten: das Hausgeld, die Grundsteuer IBI an die Gemeinde, Versicherung, Strom und Wasser. Wer in Deutschland wohnen bleibt, zahlt außerdem jedes Jahr die Nichtresidentensteuer auf einen fiktiven Mietwert, als EU-Bürger mit 19 Prozent auf 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts. Wer vermietet, versteuert stattdessen die Mieteinnahmen und kann als EU-Bürger Kosten abziehen.
Finanzierung: mit Hypothek eine Wohnung in Spanien kaufen
Wer eine Wohnung in Spanien kaufen und dafür einen spanischen Kredit aufnehmen will, ist durch das Immobilienkreditgesetz Ley 5/2019 gut geschützt, auch als Nichtresident. Die Bank muss Ihnen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift ein bindendes Angebot vorlegen, das europäische Standardinformationsblatt, dazu ein Blatt mit den wichtigsten Warnhinweisen und den Vertragsentwurf. Vor der Beurkundung gehen Sie zu einem Notar Ihrer Wahl, der Sie zu den Klauseln berät und prüft, ob die Fristen eingehalten sind.
Auch die Kosten sind gesetzlich verteilt. Die Bank trägt Notar und Grundbucheintrag der Hypothek sowie die Gestoría, Sie tragen das Wertgutachten. Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde zahlt seit November 2018 ebenfalls die Bank. Eine Gebäude- oder Kreditausfallversicherung darf die Bank verlangen, muss aber eine gleichwertige Police eines anderen Anbieters akzeptieren, ohne Aufschlag.
Was das Gesetz nicht regelt, ist, wie viel die Bank leiht. Nichtresidenten bekommen in der Praxis deutlich weniger als Spanier, und Zinsen und Aufschläge ändern sich laufend. Deshalb nennen wir hier keine Zahlen, sondern empfehlen, zwei oder drei Angebote nebeneinanderzulegen, bevor Sie reservieren. Einige Käufer finanzieren stattdessen über ihre Immobilie in Deutschland; welcher Weg günstiger ist, hängt am Einzelfall.
Eine Wohnung in Spanien kaufen in Estepona: 645 neue Wohnungen zur Auswahl
Wer eine Wohnung in Spanien kaufen möchte, findet in Estepona die größte Neubauauswahl der westlichen Costa del Sol. Estepona ist mit knapp 80.000 Einwohnern und 21 Kilometern Küste eine Stadt, die das ganze Jahr bewohnt ist, und das macht für Wohnungskäufer einen praktischen Unterschied. Anlagen, in denen im Winter Licht brennt, haben eine lebendigere Gemeinschaft, einen besser besuchten Pool und Nachbarn, die auch im Winter da sind und gern aufeinander achten, Jahr für Jahr. Der Flughafen Málaga liegt 84 Kilometer entfernt, Gibraltar 45.
Bei neuen Wohnungen hat Estepona an der westlichen Costa del Sol das größte Angebot unseres Marktgebiets: Am 21. September 2026 waren es 645 bepreiste Wohnungen in 69 Projekten, vom kompakten Apartment bis zum Penthouse mit Dachterrasse. Die Langzeitmiete lag im August 2026 bei rund 21 Euro pro Quadratmeter und Monat, was für Käufer interessant ist, die ihre Wohnung nicht touristisch, sondern langfristig vermieten wollen. Eine Übersicht aller Projekte finden Sie unter Neubauprojekte in Estepona.
Wohnung, Reihenhaus oder Villa im Preisvergleich
Innerhalb Esteponas ist die Wohnung nicht automatisch die günstigste Wahl. Am 21. September 2026 lag der Median der Angebotspreise für neue Wohnungen bei 5.135 Euro pro Quadratmeter, für neue Reihenhäuser bei 4.927 Euro und für neue Villen bei 5.753 Euro. Beim Reihenhaus prägt allerdings ein einziges Projekt mehr als ein Drittel des Angebots, der Wert ist also weniger breit abgestützt. Die Einzelheiten stehen in unserer Auswertung der Wohnungspreise in Estepona.
Nach dem Kauf: die Grundsteuer in Estepona
Jede Wohnung zahlt jährlich die Grundsteuer IBI an die Gemeinde. Estepona hat sie in den letzten Jahren gesenkt: Nach dem Gemeindehaushalt 2026 sank der durchschnittliche Bescheid von 723 Euro im Jahr 2011 auf 556 Euro im Jahr 2026, und im Padrón gemeldete Einwohner erhalten eine Ermäßigung. Wer die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt und sich anmeldet, zahlt also weniger als ein Eigentümer, der nur im Urlaub kommt.
Neue Wohnungen in Estepona
Checkliste für die Besichtigung
Eine Besichtigung ist dann nützlich, wenn Sie danach mehr wissen als vorher. Diese Punkte sollten Sie bei jeder Wohnung abhaken, Neubau wie Bestand:
- Welche Fläche steht im Exposé, nutzbar oder gebaut, und wie sind die Terrassen gerechnet?
- Gehören Stellplatz und Abstellraum zur Wohnung, und stehen sie im Grundbuch?
- Wie hoch ist das Hausgeld, und was deckt es ab?
- Wie hoch ist die Rücklage, und welche Arbeiten plant die Gemeinschaft?
- Liegt die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft vor?
- Gibt es einen Beschluss zur Ferienvermietung, und ist die Wohnung im Tourismusregister?
- Welche Energieklasse hat die Wohnung, und wann läuft der Ausweis ab?
- Wohin zeigt die Terrasse, und was steht vor der Aussicht?
- Ist die Anlage im Winter bewohnt?
Nicht jede dieser Fragen lässt sich bei der Besichtigung beantworten. Aber jede lässt sich vor der Reservierung klären, und das ist der Zeitpunkt, an dem die Antwort noch etwas ändert.
Fünf Tipps für den Wohnungskauf an der Costa del Sol
Mit diesen fünf Fragen vor der Reservierung kaufen Sie mit Gewissheit.
Das Hausgeld aus dem Haushaltsplan nehmen. Der Haushaltsplan der Gemeinschaft zeigt die genaue Zahl.
Den Stellplatz in den Vertrag aufnehmen. Ist er eine eigene Grundbucheinheit, wird er ausdrücklich mitverkauft.
Die Beschlüsse zur Ferienvermietung einsehen. Seit April 2025 stimmt die Gemeinschaft zu; mit den Protokollen wissen Sie vorab, was in der Anlage möglich ist.
Gleiche Flächen vergleichen. Gebaute Fläche, Nutzfläche und Terrasse getrennt ansehen, dann sind Quadratmeterpreise vergleichbar.
Die Kaufsteuern mitrechnen. Beim Neubau sind es in Andalusien 11,2 Prozent Steuern, beim Bestand 7 Prozent.
Wer eine Wohnung in Spanien kaufen will, beginnt bei der Anlage
Beginnen Sie bei der Anlage, dann kommt die Wohnung. So können Sie eine Wohnung in Spanien kaufen, die Ihnen auch langfristig Freude macht, mit Pool, Garten und gepflegter Anlage. Klären Sie zuerst, was die Gemeinschaft kostet, wie sie verwaltet wird und was sie zur Vermietung beschlossen hat. Danach entscheiden Etage, Ausrichtung und Grundriss. Und erst ganz am Ende der Preis, denn eine Wohnung, die in einer gut geführten Anlage etwas mehr kostet, ist über die Jahre oft die günstigere.
Wir kennen die Anlagen und Projekte in Estepona und an der westlichen Costa del Sol und besorgen Ihnen Haushaltsplan, Statuten und Garantiedokumente, bevor Sie sich festlegen. Beraten, was Steuern und Recht betrifft, wird Sie Ihr Anwalt. Das halten wir bewusst getrennt.
Häufige Fragen
Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung in Spanien kaufen will?
Wer eine Wohnung in Spanien kaufen will, schaut neben dem üblichen Ablauf mit NIE, Anwalt, Reservierung und Notar vor allem auf die Eigentümergemeinschaft: Statuten, Hausgeld, Rücklage, Schuldenstand der Wohnung und Beschlüsse zur Ferienvermietung. Lassen Sie sich die Schuldenbescheinigung, die Statuten und die Nota simple vor der Reservierung zeigen.
Wie stelle ich sicher, dass die Wohnung schuldenfrei an die Gemeinschaft übergeht?
Wer eine Wohnung in Spanien kaufen will, bekommt vor dem Notartermin eine Bescheinigung der Gemeinschaft über den Schuldenstand; ohne sie beurkundet der Notar nicht. Der Sekretär stellt sie binnen sieben Tagen aus, und etwaige Rückstände begleicht der Verkäufer vor der Unterschrift.
Darf ich eine Wohnung in Spanien als Ferienwohnung vermieten?
Nur mit Eintrag im andalusischen Tourismusregister und, seit dem 3. April 2025, mit vorheriger ausdrücklicher Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Mit drei Fünfteln der Eigentümer und Anteile legt sie fest, ob und zu welchen Bedingungen Ferienvermietung in der Anlage möglich ist.
Was kostet eine neue Wohnung in Estepona?
Nach unserer eigenen Marktauswertung lag der Median der Angebotspreise für neue Wohnungen in Estepona am 21. September 2026 bei 5.135 Euro pro Quadratmeter, gerechnet über 645 Wohnungen in 69 Projekten. Bestandswohnungen lagen im September 2026 bei 4.604 Euro.
Welche Steuern zahle ich beim Wohnungskauf in Andalusien?
Beim Bestand 7 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den höheren Referenzwert. Beim Neubau 10 Prozent Mehrwertsteuer und 1,2 Prozent Stempelsteuer. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Anwalt.
Was ist eine Nota simple?
Ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch mit Eigentümer, Beschreibung der Wohnung, zugehörigen Stellplätzen oder Abstellräumen und eingetragenen Belastungen. Sie kostet beim Colegio de Registradores 9,02 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
Wie hoch ist das Hausgeld einer Wohnung in Spanien?
Das hängt allein an der Anlage: Pool, Garten, Aufzug und Sicherheitsdienst kosten jeden Monat. Einen belastbaren Durchschnitt gibt es nicht. Maßgeblich sind der Haushaltsplan der Gemeinschaft und Ihr Miteigentumsanteil.
Wohnung in Spanien kaufen: lieber Neubau oder Bestand?
In Estepona kosteten neue Wohnungen im September 2026 nach unserer Auswertung 11,5 Prozent mehr pro Quadratmeter als Bestandswohnungen. Dafür gibt es gesetzliche Gewährleistung, gesicherte Anzahlungen und aktuelle Energiestandards. Im Bestand sieht man dagegen, was man kauft.
Brauche ich einen Energieausweis beim Wohnungskauf?
Ja. Der Verkäufer muss den registrierten Energieausweis mit Label dem Kaufvertrag beifügen, und die Energieklasse muss schon in jeder Anzeige stehen. Der Ausweis gilt höchstens zehn Jahre, bei Klasse G fünf.
Sind Wohnungen in Marbella teurer als in Estepona?
Bei neuen Wohnungen kaum: Am 21. September 2026 lag der Median in unserem Marktgebiet Marbella bei 5.266 Euro pro Quadratmeter, in Estepona bei 5.135 Euro. Über alle neuen Objektarten, also mit Villen, war der Abstand deutlich größer: 7.491 gegenüber 5.157 Euro.
Quellen & offizielle Links
- BOE – Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (konsolidierte Fassung) (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios (geprüft 21.09.2026)
- BOE – Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (geprüft 21.09.2026)
- Colegio de Registradores – Kosten der Nota simple (geprüft 21.09.2026)
