Villa in Spanien kaufen: Grundstück, Planungsrecht und Preise an der Costa del Sol

Wer eine Villa in Spanien kaufen möchte, denkt zuerst an das Haus: an die Terrasse, den Pool, den Blick. Beim Kauf ist es fast umgekehrt. Bei einer Villa kaufen Sie vor allem ein Grundstück, und mit dem Grundstück seine Rechtsgeschichte: ob darauf gebaut werden durfte, was im Grundbuch steht, was das Kataster sagt und, am Meer, was das Küstengesetz erlaubt. Bei einer neuen Villa ist diese Geschichte kurz und klar: Sie wird mit Baugenehmigung nach geltendem Recht gebaut.

Wir sind selbst aus Deutschland nach Spanien ausgewandert, und ich begleite Käufer an der westlichen Costa del Sol persönlich, mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella. In diesem Artikel stehen die Prüfungen, die bei einer Villa wichtiger sind als bei einer Wohnung, die Garantien einer neuen Villa, der Unterhalt und die Neubaupreise für Villen von Estepona bis Marbella aus unserer eigenen Erhebung. Den allgemeinen Kaufablauf finden Sie im Leitfaden Haus in Spanien kaufen.

Villa in Spanien kaufen: was eine Villa überhaupt ist

Das Wort Villa ist in Spanien kein geschützter Begriff. In Anzeigen steht es für freistehende Häuser mit Garten und oft mit Pool, aber manchmal auch für Doppelhaushälften oder Reihenhäuser, die sich besser verkaufen, wenn sie Villa heißen. Wer vergleicht, sollte deshalb auf die spanischen Begriffe achten.

• Villa oder chalet independiente: freistehendes Haus auf eigenem Grundstück.
• Pareado: Doppelhaushälfte, mit einer gemeinsamen Wand zum Nachbarn.
• Adosado: Reihenhaus, meist in einer Anlage mit gemeinsamen Flächen.
• Finca: Landhaus, meist auf ländlichem Boden im Hinterland, mit eigenen rechtlichen Fragen.

Dazu kommt die Frage, wie die Fläche gemessen wird. In Anzeigen steht oft die gebaute Fläche einschließlich Wänden, manchmal mit anteiligen Terrassen, seltener die Nutzfläche. Bei einer Villa kommen Grundstücksfläche, Terrassen, Keller und Nebengebäude hinzu. Lassen Sie sich alle Flächen getrennt nennen und vergleichen Sie Preise pro Quadratmeter nur mit derselben Flächenangabe.

Die Costa del Sol für Villenkäufer

An der westlichen Costa del Sol zwischen Marbella und Sotogrande stehen Villen in sehr unterschiedlichen Lagen: in Urbanisationen am Hang mit Blick auf das Meer, in Golfanlagen im Hinterland, in gewachsenen Wohngebieten nahe der Orte und vereinzelt nahe am Strand. Estepona hat knapp 80.000 Einwohner und 21 Kilometer Küste, Marbella ist die größere Nachbarstadt im Osten, und im Hinterland liegen Benahavís mit seinen Golfanlagen und Casares mit den Urbanisationen zwischen Bergen und Meer.

Für die Wahl der Lage zählen bei einer Villa andere Dinge als bei einer Wohnung. Wie weit sind Supermarkt, Arzt und Schule mit dem Auto? Ist die Urbanisation auch im Winter bewohnt? Wie ist die Zufahrt? Und bleibt der Blick langfristig frei? Eine Villa ist selten eine Entscheidung für fünf Jahre, und die Lage bestimmt, ob sie auch im Alter noch passt.

Auch das Klima prägt, wie eine Villa gebaut sein sollte. An der Wetterstation am Flughafen Málaga liegen die mittleren Tageshöchstwerte im Juli und August über 30 Grad, im Januar bei 16,8 Grad, bei einem mittleren Tiefstwert von 7,4 Grad, gemessen von 1981 bis 2010. Eine Villa an der Costa del Sol braucht deshalb Schatten auf den Terrassen und eine Klimaanlage für den Sommer ebenso wie eine Heizung für die Winternächte. Große Glasflächen nach Süden sind im Januar angenehm und brauchen im August Beschattung. Bei einer neuen Villa lohnt ein Blick darauf, wie der Architekt mit Sonne und Schatten umgeht.

Was neue Villen an der Costa del Sol kosten

Neue Villen kosten in Estepona gut 3.000 Euro pro Quadratmeter weniger als in Marbella. Für den Vergleich zwischen Orten nehmen wir Neubaupreise, weil sie gleichartige Objekte gleichen Alters vergleichen. Die folgenden Werte sind der Median der Angebotspreise pro Quadratmeter für neue Villen, erhoben am 21. September 2026. Es sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise, und eine Momentaufnahme, keine Prognose.

Ort	Neue Villen, Median €/m²	Basis
Estepona	5.753	115 Villen, 44 Projekte
Casares	6.283	29 Villen, 16 Projekte
Benahavís	7.481	83 bepreiste Villen, 66 Projekte
Marbella	8.993	123 Villen, 76 Projekte

Zwischen Estepona und Marbella liegt bei neuen Villen also ein Abstand von gut 3.000 Euro pro Quadratmeter. In Casares prägt ein einzelnes Projekt gut 40 Prozent des Angebots, der Wert ist deshalb weniger breit abgestützt als in den anderen Orten. Der Median des Gesamtpreises lag in Estepona bei rund 1,77 Millionen Euro, in Casares bei rund 2 Millionen, in Benahavís bei rund 4,2 Millionen und in Marbella bei 5,5 Millionen Euro. Diese Mediane beschreiben die Mitte des Angebots, nicht den Einstieg. Aktuelle Projekte finden Sie unter neue Villen an der Costa del Sol.

Villa oder Wohnung

In Estepona lag der Median neuer Villen mit 5.753 Euro pro Quadratmeter rund zwölf Prozent über dem neuer Wohnungen mit 5.135 Euro. Der Aufschlag für das eigene Grundstück ist dort also moderat. Wie sich Wohnungen, Reihenhäuser und Villen in Estepona im Einzelnen unterscheiden, zeigt unsere Auswertung der Neubaupreise nach Objektart. Wer zwischen Villa und Wohnung schwankt, sollte neben dem Preis den Unterhalt und die Frage bedenken, wer sich um Haus und Garten kümmert, wenn Sie nicht da sind.

Neubau oder Bestand bei Villen

Innerhalb desselben Ortes lassen sich neue Villen mit Bestandsvillen vergleichen. Im September 2026 lagen neue Villen in Estepona um 16,5 Prozent über dem Bestand, gerechnet gegen 921 Bestandsangebote, in Marbella um 24,6 Prozent und in Casares um 42,8 Prozent. In Benahavís war der Abstand mit 1,7 Prozent fast verschwunden. Das liegt dort weniger an günstigen Neubauten als an einem Bestand, der in den großen Golfurbanisationen selbst auf hohem Niveau liegt: Bestandsvillen kosteten dort im September 2026 im Median 7.355 Euro pro Quadratmeter. Für Käufer heißt das: Wo Neubau und Bestand fast gleich viel kosten, bekommt man für denselben Quadratmeterpreis neue Technik und Garantien, wo der Abstand groß ist, lohnt der genaue Vergleich.

Was für den Neubau spricht: aktuelle Dämmung und Haustechnik, Klimaanlagen, die kühlen und heizen, eine gesetzliche Gewährleistung ab der Abnahme, eine Zehnjahresversicherung für das Tragwerk und abgesicherte Anzahlungen. Dazu kommt ein Punkt, der bei Villen besonders zählt: Eine neue Villa wird mit Baugenehmigung nach geltendem Recht gebaut, die Frage nach der Rechtsgeschichte ist damit weitgehend beantwortet.

Was für den Bestand spricht: oft größere Grundstücke, gewachsene Gärten, Lagen, in denen heute nicht mehr gebaut wird, und die Möglichkeit, sofort einzuziehen. Bei einer Bestandsvilla lohnt eine gründliche Prüfung, rechtlich wie technisch.

Das Reihenhaus als Alternative

Nicht jeder, der ein Haus mit Garten sucht, braucht eine freistehende Villa. Reihen- und Doppelhäuser, in Spanien adosados und pareados, bieten eigene Eingänge, oft einen kleinen Garten und Dachterrassen, und teilen Pool und Grünflächen mit der Anlage. Der Unterhalt ist geringer, und die Gemeinschaft kümmert sich um vieles, was bei einer Villa allein an Ihnen hängt.

In Estepona lag der Median neuer Reihenhäuser am 21. September 2026 bei 4.927 Euro pro Quadratmeter, gerechnet über 84 Häuser in sechs Projekten, und damit unter dem neuer Wohnungen und deutlich unter dem neuer Villen. Ein einzelnes Projekt stellt allerdings mehr als ein Drittel dieses Angebots, der Wert ist also weniger breit abgestützt. Im Bestand lagen Reihen- und Doppelhäuser in Estepona im September 2026 bei 3.861 Euro pro Quadratmeter. Wer zwischen Villa und Reihenhaus schwankt, sollte beides ansehen, bevor er sich festlegt.

Das Grundstück: der wichtigste Teil der Prüfung

Spanisches Planungsrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen städtischem Boden, auf dem nach dem Bebauungsplan gebaut werden darf, und ländlichem Boden, auf dem Wohnhäuser nur ausnahmsweise zulässig sind. Die meisten Villen an der Costa del Sol stehen in Urbanisationen auf städtischem Boden. Wer aber eine Villa im Hinterland oder eine Finca kauft, sollte die Einstufung des Grundstücks kennen, bevor er sich in das Haus verliebt.

Genehmigungsstand: bei neuen Villen von Anfang an klar

Eine neue Villa wird mit Baugenehmigung nach geltendem Recht gebaut; bei einer Bestandsvilla prüft Ihr Anwalt den Genehmigungsstand. Das andalusische Landesgesetz LISTA nennt Gebäude, die ohne die erforderliche Genehmigung oder gegen deren Bedingungen errichtet wurden, irreguläre Gebäude. Sind die Fristen abgelaufen, in denen die Behörde die Rechtmäßigkeit wiederherstellen könnte, können sie nach Artikel 173 in die Situation asimilado a fuera de ordenación kommen: Die Gemeinde erkennt an, dass das Haus bleiben und genutzt werden darf, legalisiert es aber nicht. Ein solches Haus kann verkauft werden, aber es unterliegt Einschränkungen, etwa bei Erweiterungen. Wer finanzieren will, sollte sich von der Bank vorab bestätigen lassen, ob sie ein solches Haus beleiht.

Bei Fincas im Hinterland kommt eine zweite Frage hinzu: Auf ländlichem Boden sind neue Wohnhäuser nur in engen Grenzen zulässig, und auch Erweiterungen bestehender Häuser sind oft nicht möglich. Wer ein Landhaus kauft, um es auszubauen, sollte vorher klären lassen, was auf diesem Grundstück überhaupt erlaubt ist. Die Antwort kann den Wert des Grundstücks mehr bestimmen als das Haus darauf.

Für den Käufer heißt das: Ihr Anwalt prüft bei jeder Bestandsvilla, ob für das Haus, für spätere Anbauten und für den Pool eine Genehmigung vorliegt, und ob es Verfahren wegen Bauverstößen gab oder gibt. Die Frage lautet nicht nur, ob das Haus steht, sondern ob es so stehen darf, wie es steht.

Grundbuch und Kataster

In Spanien gibt es zwei Register, die bei einer Villa übereinstimmen sollten: das Grundbuch, das Eigentum und Belastungen verzeichnet, und das Kataster, das die Grundstücke vermisst und bewertet. Bei älteren Häusern weichen beide oft voneinander ab, etwa weil ein Anbau im Kataster steht, aber nicht im Grundbuch, oder weil die Grundstücksfläche unterschiedlich angegeben ist. Solche Abweichungen lassen sich meist bereinigen, aber besser vor dem Kauf und auf Kosten des Verkäufers. Der Grundbuchauszug, die nota simple, kostet beim Colegio de Registradores 9,02 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer und ist der erste Schritt.

Am Meer: was das Küstengesetz erlaubt

Eine Villa mit Blick auf das Meer ist an der Costa del Sol keine Seltenheit, eine Villa direkt am Strand dagegen schon. Der Grund ist das spanische Küstengesetz, die Ley 22/1988. Es legt entlang der Küste Schutzzonen fest, in denen gebaut werden darf oder eben nicht.

Ältere Häuser, die vor dem Gesetz nahe am Strand gebaut wurden, stehen deshalb oft in einer Sonderlage: Sie dürfen bleiben, aber nicht beliebig erweitert oder neu gebaut werden. Wer eine Villa in der ersten Reihe kauft, sollte sich von seinem Anwalt genau erklären lassen, wo die Grenzen der Schutzzonen verlaufen und was das für Umbauten bedeutet. Bei neuen Projekten nahe der Küste gehört der Nachweis, dass sie außerhalb der Verbotszone liegen, zur Baugenehmigung.

Die neue Villa: Garantien und Versicherung

Eine neue Villa vom Bauträger ist in Spanien doppelt abgesichert. Die Anzahlungen während der Bauzeit müssen nach der ersten Zusatzbestimmung des Bauordnungsgesetzes Ley 38/1999 ab Erteilung der Baugenehmigung über ein Sonderkonto laufen und durch eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung gedeckt sein, einschließlich Steuern und gesetzlicher Zinsen. Nach der Übergabe gilt die Gewährleistung ab der Abnahme: ein Jahr für Ausführungsmängel, drei Jahre für Mängel an der Bewohnbarkeit, zehn Jahre für das Tragwerk.

Die Bezugsfähigkeit einer neuen Villa wird in Andalusien nach dem Landesgesetz LISTA über eine Erklärung nachgewiesen, die declaración responsable de ocupación, statt über ein Genehmigungsverfahren. Lassen Sie sich bei der Übergabe die Unterlagen geben: Erklärung zur Bezugsfähigkeit, Energieausweis, Versicherungsnachweis und die Baudokumentation.

Selbst bauen

Selbst bauen ist möglich, aber ein eigenes Projekt. Dazu gehören Architekt, Baugenehmigung, Bauunternehmer und Bauleitung. Bequemer ist eine fertig geplante Villa vom Bauträger, mit Festpreis, Zahlungsplan und gesicherten Anzahlungen. Wer eine selbst gebaute Villa später kauft, sollte auf die Ausnahme bei der Zehnjahresversicherung achten: Hat der Verkäufer als Selbstbauer gebaut und verkauft innerhalb von zehn Jahren, muss die Versicherung für die Restzeit nachgeholt werden, sofern im Vertrag nichts anderes steht. Diese Frage gehört in den Kaufvertrag.

Villa in einer Urbanisation: auch hier gibt es eine Gemeinschaft

Viele Villen an der Costa del Sol stehen in Urbanisationen, deren Straßen, Grünflächen, Beleuchtung, Zufahrten und manchmal ein Sicherheitsdienst gemeinsam unterhalten werden. Dann gibt es auch bei einer Villa eine Eigentümergemeinschaft mit Hausgeld, Versammlung und Statuten. Für sie gelten ähnliche Regeln wie für Wohnanlagen, einschließlich der Haftung des Käufers für Rückstände des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Kalenderjahre nach Artikel 9.1.e des Wohnungseigentumsgesetzes.

Bei einer Villa in einer Anlage mit gemeinsamen Gärten und Pools, etwa bei Reihen- und Doppelhäusern, ist die Gemeinschaft noch präsenter, und seit April 2025 entscheidet sie auch über Ferienvermietung mit. Lassen Sie sich Statuten, Haushaltsplan und die letzten Protokolle vor der Reservierung zeigen. Was eine Gemeinschaft im Einzelnen bedeutet, steht im Artikel Wohnung in Spanien kaufen.

Checkliste für eine Bestandsvilla

Bei einer Bestandsvilla prüfen Sie Haus und Grundstück gemeinsam. Die folgende Liste deckt die Punkte ab, die bei Villen an der Küste wichtig sind:

• Baugenehmigung für Haus, Anbauten, Pool und Nebengebäude
• Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster und tatsächlicher Bebauung
• Einstufung des Grundstücks und laufende Verfahren wegen Bauverstößen
• Lage zu den Schutzzonen des Küstengesetzes bei Häusern nahe am Meer
• Zustand von Dach, Terrassenabdichtung, Fassade und Stützmauern am Hang
• Pooltechnik, Bewässerung, Klimaanlage und Warmwasser
• Feuchtigkeit in Keller und Außenwänden
• Zufahrt, Wasseranschluss und Abwasser, bei Häusern im Hinterland auch Klärgrube
• Rückstände bei Gemeinschaft und Grundsteuer
• Energieausweis, der nach dem Königlichen Dekret 390/2021 dem Kaufvertrag beigefügt wird

Für die technischen Punkte lohnt ein Gutachter, für die rechtlichen Ihr Anwalt. So kaufen Sie mit klarer Sicht auf Zustand und Rechtslage.

Unterhalt: was eine Villa jedes Jahr kostet

Zum Villenleben gehören Pool, Garten und Technik, und ihr Unterhalt lässt sich gut planen. Belastbare Durchschnittswerte gibt es nicht, weil Größe, Grundstück und Ausstattung sehr unterschiedlich sind. Die Posten selbst sind aber immer dieselben: Poolpflege und Wasser, Gartenpflege und Bewässerung, Strom für Pumpen, Klimaanlage und Beleuchtung, Versicherung, Grundsteuer, bei Urbanisationen das Hausgeld, bei Bedarf Sicherheitstechnik und eine Person, die nach dem Haus sieht, wenn Sie in Deutschland sind.

Lassen Sie sich vor dem Kauf die Rechnungen des Verkäufers für Strom, Wasser, Pool- und Gartenpflege aus dem letzten Jahr zeigen. Bei einer neuen Villa fragen Sie den Bauträger nach der Technik, etwa Wärmepumpe, Photovoltaik oder Bewässerungssteuerung, und rechnen Sie mit Angeboten örtlicher Dienstleister. Was das Leben an der Costa del Sol insgesamt kostet, beschreibt unser Artikel zu den Lebenshaltungskosten in Spanien.

Eine Villa vermieten: bis 443 Euro pro Nacht für fünf Schlafzimmer

Villen sind bei Feriengästen gefragt, vor allem bei Familien und Gruppen. Für die touristische Vermietung gelten in Andalusien die Regeln für Ferienwohnungen: Eintrag im Tourismusregister per Erklärung vor Beginn der Vermietung, Mindestanforderungen an Ausstattung, Kühlung und Heizung, höchstens 15 Gäste, zwei Bäder ab sechs Gästen und drei ab neun. Steht die Villa in einer Urbanisation mit Eigentümergemeinschaft, braucht es seit April 2025 deren vorherige Zustimmung.

Große Villen erzielen hohe Übernachtungspreise. Unsere eigene Auswertung vergleichbarer Ferienhäuser in Estepona ergab im September 2026 für Häuser mit fünf Schlafzimmern in Playa Bahía Dorada 336 bis 443 Euro pro Nacht bei einer Jahresauslastung von 34 bis 49 Prozent der angebotenen Nächte, für Häuser mit drei Schlafzimmern in Costa Natura 141 bis 241 Euro bei 24 bis 42 Prozent. Wie Auslastung, Kosten und Steuern bei Ferienvermietung zusammenspielen, steht im Artikel Ferienwohnung in Spanien kaufen.

Die Besichtigung einer Villa

Sehen Sie eine Villa mehr als einmal, zu verschiedenen Tageszeiten. Kommen Sie zu verschiedenen Tageszeiten: Morgens sehen Sie, wie die Sonne auf die Terrasse fällt, abends, ob die Straße unterhalb laut wird. Kommen Sie, wenn möglich, auch außerhalb der Saison, denn im Winter zeigt sich, ob die Urbanisation bewohnt ist, ob der Garten nach Regen trocken bleibt und ob die Zufahrt befahrbar ist.

Achten Sie bei einer Bestandsvilla auf Dinge, die auf Fotos nicht zu sehen sind: Stützmauern am Hang, Decken unter Terrassen, Metall in Meernähe und das Alter von Pumpen und Klimageräten. Fragen Sie nach, was in den letzten Jahren renoviert wurde und wer die Arbeiten ausgeführt hat. Und sprechen Sie, wenn es sich ergibt, mit Nachbarn. Sie wissen oft mehr über die Anlage und ihre Geschichte als jedes Exposé.

Villa in Spanien kaufen mit Finanzierung: geschützt durch das Kreditgesetz

Wer eine Villa in Spanien kaufen und dafür einen spanischen Kredit aufnehmen will, ist durch das Immobilienkreditgesetz Ley 5/2019 geschützt, auch als Nichtresident. Die Bank muss mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift ein bindendes Angebot und die Vertragsunterlagen vorlegen, und vor der Beurkundung berät Sie ein Notar Ihrer Wahl zu den Klauseln. Notar und Grundbucheintrag der Hypothek trägt die Bank, das Wertgutachten zahlen Sie.

Bei Villen spielt das Wertgutachten eine größere Rolle als bei Wohnungen, weil es für einzelne Häuser mit großem Grundstück weniger Vergleichsobjekte gibt. Weicht der Gutachterwert vom Kaufpreis ab, leiht die Bank auf Basis des niedrigeren Werts. Wie viel eine Bank einem Nichtresidenten leiht und zu welchen Konditionen, regelt das Gesetz nicht. Holen Sie deshalb früh zwei oder drei Angebote ein, und prüfen Sie, ob eine Finanzierung über eine Immobilie in Deutschland günstiger ist.

Kosten und Steuern beim Kauf

Die Steuern beim Kauf sind in Andalusien für Villa und Wohnung gleich. Für eine Bestandsvilla zahlen Sie 7 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den höheren amtlichen Referenzwert. Für eine neue Villa vom Bauträger fallen 10 Prozent Mehrwertsteuer an und dazu 1,2 Prozent Stempelsteuer. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und Ihr Anwalt.

Bei Villenpreisen werden daraus große Beträge. Bei 1,8 Millionen Euro sind es für eine Bestandsvilla 126.000 Euro Grunderwerbsteuer, für eine neue Villa 180.000 Euro Mehrwertsteuer und 21.600 Euro Stempelsteuer, zusammen 201.600 Euro. Wer neue und gebrauchte Villen vergleicht, muss diesen Unterschied von gut 75.000 Euro mitrechnen. Notar und Grundbuch nach amtlichem Tarif, die Plusvalía und den Einbehalt bei ausländischen Verkäufern erklärt der Artikel Kaufnebenkosten in Spanien.

Nach dem Kauf kommen Grundsteuer und, wenn Sie in Deutschland wohnen bleiben, die Nichtresidentensteuer: als EU-Bürger 19 Prozent auf einen fiktiven Mietwert von 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, bei Vermietung auf die Einkünfte nach Abzug der Kosten. Bei Villen ist der Katasterwert meist höher als bei Wohnungen, die laufenden Steuern entsprechend auch.

Wenn Sie in der Villa leben wollen

Aus dem Ferienhaus kann jederzeit ein Hauptwohnsitz werden. Wer mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien lebt, wird dort steuerlich ansässig und versteuert sein weltweites Einkommen in Spanien; Vermögen im Ausland, also auch in Deutschland, ist dann ab 50.000 Euro je Kategorie mit dem Modelo 720 zu melden. Rentner mit gesetzlicher Rente aus Deutschland wechseln mit dem Formular S1 ihrer Krankenkasse in das spanische Gesundheitssystem.

Für Familien mit Kindern ist die Schulfrage oft entscheidend für die Lage. Die Deutsche Schule Málaga, eine anerkannte deutsche Auslandsschule, hat ihren Sitz in Ojén oberhalb von Marbella; daneben gibt es internationale Schulen an der Küste und die öffentlichen spanischen Schulen. Wer in Estepona gemeldet ist, profitiert außerdem von einer Ermäßigung bei der Grundsteuer für im Einwohnerregister gemeldete Einwohner. Wie ein Umzug insgesamt abläuft, beschreibt unser Leitfaden Auswandern nach Spanien.

Die Villa im Erbfall

Eine Villa ist für viele Familien der größte Vermögenswert, und sie wird oft über Generationen gehalten. Nach der EU-Erbrechtsverordnung 650/2012 richtet sich die Erbfolge grundsätzlich nach dem Recht des Landes, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Wer nach Spanien zieht, kann im Testament ausdrücklich das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen, für Deutsche also deutsches Recht.

Bei der spanischen Erbschaftsteuer gewährt Andalusien Kindern, Ehegatten und Eltern eine Ermäßigung von 99 Prozent, und seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs von 2014 in der Rechtssache C-127/12 gilt das auch für Erben aus anderen EU-Ländern. Deutschland besteuert den Erwerb nach eigenen Regeln und rechnet die spanische Steuer an. Ein kurzes spanisches Testament für die Villa, beim Notar errichtet, erspart den Erben im Ernstfall Zeit und Übersetzungen.

Eine Villa in Spanien kaufen in sechs Schritten

Vom Grundstück bis zur Schlüsselübergabe sind es sechs klare Schritte. Wer eine Villa in Spanien kaufen möchte, geht sie am besten in dieser Reihenfolge:

1. Lage und Typ klären: freistehend oder in einer Anlage, am Hang oder im Ort, Neubau oder Bestand, allein oder mit Vermietung.
2. NIE und Konto: Ohne Ausländernummer kein Kaufvertrag. Wie Sie sie von Deutschland aus bekommen, steht im Artikel NIE-Nummer beantragen.
3. Grundstück prüfen lassen: Einstufung, Genehmigungen, Grundbuch und Kataster, Küstengesetz, Verfahren wegen Bauverstößen.
4. Haus prüfen lassen: Gutachter für Dach, Mauern, Feuchtigkeit und Technik; bei Neubau Baugenehmigung und Garantiedokument.
5. Reservierung, Vertrag, Notar: mit eigenem Anwalt, bei Urbanisationen mit Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft.
6. Nach dem Kauf: Versorger umschreiben, Versicherung abschließen, Pflege von Haus, Pool und Garten organisieren.

Villa in Spanien kaufen in Estepona: 115 neue Villen in 44 Projekten

Estepona hat bei neuen Villen im westlichen Teil der Costa del Sol ein breites Angebot: Am 21. September 2026 waren es 115 Villen in 44 Projekten, in Urbanisationen am Hang, in Golfanlagen und in Lagen nahe dem Ort. Mit einem Median von 5.753 Euro pro Quadratmeter lag der Neubau dort deutlich unter Marbella und Benahavís. Der Ort ist das ganze Jahr bewohnt, mit Altstadt, Promenade und Alltagsinfrastruktur, und für Villenbesitzer, die mehr als ein paar Wochen im Jahr hier sind, ist das ein praktischer Unterschied. Wer die Lagen in Marbella vergleichen will, findet sie im Artikel Wohnung in Marbella kaufen.

Neubauprojekte in Estepona

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Estepona

Era Residence

23 Apartments · € 499.000

Estepona

Royal Park

31 Apartments/Penthouses · € 799.000

Estepona

Palm Luxury Gardens

31 Reihenhäuser/Doppelhaushälften · € 785.000

Estepona

Villas Monte Palatino

5 Exclusive Villas · € 1.590.000

Estepona

Apron Estepona

23 Doppelhausvillen · € 834.000

Estepona

Velaya Estepona Apartment

Apartment mit 2 Schlafzimmern · € 1.595.000

Sechs Tipps für den Villenkauf an der Costa del Sol

Mit dem Grundstück beginnen. Ein klares Grundstück mit geprüfter Rechtslage macht Finanzierung, Erweiterung und späteren Verkauf einfach.

Anbauten und Pool mitprüfen. Terrassenüberdachung, Gästehaus und Pool haben eigene Genehmigungen, die Ihr Anwalt gleich mit ansieht.

Die Lage auch im Winter ansehen. Zufahrt, Nachbarschaft und Sonne zeigen sich im Winter von ihrer Alltagsseite.

Den Unterhalt erfragen. Die Rechnungen des Verkäufers oder die Technikbeschreibung des Bauträgers zeigen, was Pool, Garten und Technik im Jahr kosten.

Die Küstenlinie kennen. Bei Häusern nahe am Meer zeigt die Lage zu den Schutzzonen des Küstengesetzes, was sich später umbauen oder erweitern lässt; Ihr Anwalt klärt das vor der Reservierung.

Die Kaufsteuern richtig vergleichen. Mehrwertsteuer beim Neubau und Grunderwerbsteuer beim Bestand unterscheiden sich bei Villenpreisen um einen fünfstelligen Betrag.

Wer eine Villa in Spanien kaufen will, beginnt bei Lage und Grundstück

Beginnen Sie mit der Lage und dem Grundstück, dann kommt das Haus. Entscheiden Sie, ob Sie eine neue Villa mit Garantien oder eine Bestandsvilla mit gewachsenem Garten suchen, und lassen Sie bei jeder Villa das Grundstück rechtlich prüfen, bevor Sie reservieren.

Wir arbeiten mit allen Bauträgern zwischen Sotogrande und Marbella und kennen die neuen Villenprojekte in Estepona, Casares, Benahavís und Marbella. Wir besorgen Baugenehmigungen, Preislisten und Garantiedokumente und organisieren Besichtigungen. Die rechtliche Prüfung übernimmt Ihr Anwalt, die technische ein Gutachter.